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VACANCE COMMERCIALE : LES VILLES MOYENNES TOUCHÉES
Les villes les plus touchées sont celles de moins de 50 000 habitants avec 9,3 %, et 50-100 000 e3e8habitants avec 10,2 %. Très préoccupant est également le cas des villes moyennes (100-200 000 habitants), qui affichent un taux de 8,7 %, et une progression plus forte que la moyenne, avec 2,1 points de croissance sur un an.
« Nos enseignes se battent. Le commerce spécialisé a plus de moyens et d’intelligence collective pour évoluer, revoir l’approvisionnement, les concepts de magasins, échanger… Et ce qui est clair, c’est que, même si ces villes moyennes sont fragiles, nos commerçants ne veulent pas les abandonner. Mais ils sont unanimes : pour que cela marche, ils ont besoin de maires dynamiques, de vrais managers de centres-villes, qui mettent de l’énergie pour retravailler l’accessibilité et la vie de quartier. »
Procos constate au passage que les centres-villes s’en tirant le mieux sont ceux proposant une forte concentration d’enseignes. « Quand vous avez une forte concentration, vous avez des acteurs capables d’amortir une baisse localisée des ventes grâce à l’ensemble de leur réseau ». « Les enseignes sont souvent critiquées pour leur omniprésence, mais celle-ci est aussi un facteur de résistance. »
Procos représente à ce jour quelque 260 enseignes du commerce spécialisé. Un ensemble pesant 735 000 emplois dans l’Hexagone, pour un chiffre d’affaires de 93,5 milliards d’euros.
La vacance commerciale a de nouveau progressé dans les centres-villes, atteignant l’an passé 8,5 %, contre 7,8 % en 2013 et 7,2 % en 2012. Un phénomène qui ne laisse plus indemne qu’un nombre réduit de villes, selon Procos.
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ACCESSIBILITÉ AUX HANDICAPÉS : QUI, DU TITULAIRE D’UN BAIL COMMERCIAL OU DU PROP
Pour les locaux qui n’étaient pas accessibles au 31 décembre 2014 le propriétaire ou l’exploitant d’un ERP, sur qui repose la charge administrative de la mise aux normes de son établissement, doit déposer, avant le 27 septembre 2015, un agenda d’accessibilité programmée (Ad’AP) contenant un engagement à réaliser les travaux requis pour la mise en conformité avec les normes d’accessibilité selon un calendrier précis qui ne devrait pas dépasser trois ans.
Le non-respect de cette obligation est lourdement sanctionné par le code de la construction et de l’habitation :
Article L 111-8-3-1 : L’autorité administrative peut décider la fermeture d’un ERP qui ne répond pas aux prescriptions de l’article L 111-7-3 – ERP existant. Articles L 152-1, L 152-4 du Code de la construction et de l’habitation : Amende de 45000 euros en cas de méconnaissance des obligations d’accessibilité pour l’utilisateur du sol, le bénéficiaire des travaux, l’architecte, l’entrepreneur ou toute autre personne responsable de l’exécution des travaux. Une peine d’emprisonnement d’un mois pourra être prononcée.
Ces travaux peuvent s’avérer très onéreux, se pose alors la question de savoir qui du propriétaire ou du locataire doit supporter la charge, au moins financière, de la réalisation des travaux.
Aucun texte ne stipule qui, du bailleur ou du locataire, doit supporter la prise en charge des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées.
La Cour de Cassation, dans une jurisprudence constante (Cour de cassation, chambre civile 3 ; Audience publique du 15 juin 2010 ; n° de pourvoi: 09-12187) décide que les travaux imposés par l’administration, du fait d’un texte ou d’une injonction de cette dernière, sont à la charge du bailleur qui doit mettre à la disposition un local conforme à la destination des lieux, sauf stipulation contraire expresse du bail.
Cette position jurisprudentielle repose sur l’article 1719-2 du Code civil qui stipule, notamment: « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière: (…) d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ».
En l’absence de clauses expresses, certaines clauses peuvent indirectement imposer au locataire la prise en charge des travaux d’accessibilité au local qu’il loue. Il en est ainsi lorsqu’il est stipulé dans le contrat de bail que le preneur prend à sa charge les travaux imposés par l’autorité administrative ou rendus obligatoires par une nouvelle réglementation.
Il est relativement rare que les baux prévoient de telles dispositions. Il appartient donc au locataire exploitant sur qui repose la charge administrative de la mise aux normes de son établissement, de vérifier les termes de son bail et, en l’absence de disposition spécifique mettant lesdits travaux à sa charge, de se retourner vers son propriétaire pour requérir son intervention.
En cas de refus par le propriétaire en suite d’une demande amiable présentée par le locataire, ce dernier pourra lui faire injonction de réaliser les travaux.
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CARTE PROFESSIONNELLE MANDATAIRE IMMOBILIER COMMERCIAL
Voici les principaux documents à fournir pour espérer se voir attribuer une carte Pro :
1/ La qualification : diplômes autorisant directement l’accès à la profession d’agent immobilier :
Soit un diplôme délivré par l’Etat, sanctionnant 3 années d’études dont le contenu doit être économique, juridique ou commercial.
Soit le diplôme BAC +2 : BTS « professions immobilières » (diplôme sanctionnant 2 années d’études).
En cas de doute, rapprochez vous de la CCI (Chambre de Commerce et d’Industrie) de votre département afin de savoir si votre diplôme donne droit à la délivrance de la carte professionnelle. En effet, il n’existe pas de “liste” officielle des diplômes.
A défaut, il subsiste différentes possibilités :
Justifier d’une expérience en tant que salarié d’un titulaire de la carte professionnelle – d’agent immobilier ou d’administrateur de biens – sollicitée, durant une période de 10 ans.
Justifier d’une expérience professionnelle en tant que salarié d’un titulaire de la carte professionnelle sollicitée durant une période de 4 ans avec le statut cadre.
– Si l’on est titulaire du baccalauréat, justifier d’une expérience en tant que salarié d’un titulaire de la carte professionnelle sollicitée durant une période de 3 ans.
On peut donc devenir agent immobilier sans diplôme !? L’expérience en tant qu’agent commercial n’est pas prise en compte.
La VAE (validation des acquis de l’expérience) : l’obtention d’une licence par la VAE nécessite 3 années d’expérience professionnelle dans un domaine correspondant au diplôme que l’on souhaite obtenir (pas nécessairement d’expérience en immobilier). Il faut se présenter au rectorat avant de constituer un dossier. On passe ensuite devant un jury composé d’enseignants et de professionnels.
Le BTS immobilier par la VAE est délicat, car il faut valider ses acquis en transaction, gestion et syndic.?Il est conseillé de se diriger vers un coach pour la préparation du dossier (le taux de réussite passe alors de 50% environ, à 95%, toutes VAE confondues).
L’entretien ne constitue pas un examen au sens propre du terme, mais il sert à valider le dossier.?Il est possible de choisir son académie, puisqu’elle n’est pas fonction du lieu de résidence.?Il n’existe pas de liste officielle précisant quels diplômes donnent accès à la carte professionnelle d’agent immobilier.?Une personne ayant obtenu la carte professionnelle dans le passé n’obtiendra pas nécessairement automatiquement une nouvelle carte : il faut en effet qu’elle remplisse les conditions d’obtention en vigueur aujourd’hui.?Il n’y a pas de limite d’âge pour obtenir cette carte.?(Une carte professionnelle délivrée dans le domaine de la finance ne correspond pas aux critères de la carte professionnelle d’agent immobilier).
Pour une société, c’est le dirigeant qui doit être titulaire de la carte professionnelle ; en cas de co-gérance, tous les gérants doivent avoir l’aptitude.
2/ Le casier judiciaire :?B2 vierge. Il s’agit des « infractions en col blanc » : infraction économique, abus de confiance, escroquerie, blanchiment d’argent… et des condamnations à une peine d’emprisonnement même avec sursis au-delà de six mois. Ce “B2” est demandé directement par la Préfecture.?On peut éventuellement obtenir la purge du casier en s’adressant au procureur.
3/ L’assurance RCP (responsabilité civile professionnelle) :?Elle vise à couvrir le gérant et ses préposés des fautes qu’ils peuvent...
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JPB COMMERCES CLERMONT FERRAND REJOINT EMPLACEMENT N°1
Jean Pierre Sinteff et toute son équipe sont à votre écoute et à disposition pour vous accompagner et vous aider dans vos projets Bar, snack, bar pub, brasserie, restaurant, salon de thé, hôtel bureau, hôtel restaurant, crêperie, pizzeria ,tabac presse, bar tabac presse pmu loto rapido Française des jeux, boucherie, boulangerie, terminal de cuisson, salon de coiffure, alimentation, garages, pas de porte, droit au bail, Etc…
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CLAUSE D’ECHELLE MOBILE BAIL INVESTISSEUR
Le 14 janvier 2016, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt concernant la validité d’une clause d’échelle mobile insérée dans un bail commercial, excluant toute variation à la baisse du loyer, qui va assurément constituer un arrêt de principe.
Cet arrêt met en effet fin à l’incertitude qui entourait les clauses d’échelle mobile jouant uniquement à la hausse, plusieurs cours d’appel ayant censuré ces clauses.
En l’espèce, un bailleur avait consenti un bail commercial comprenant une clause d’échelle mobile devant jouer annuellement et aux termes de laquelle elle « ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base précédant la révision. »
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 2 juillet 2014, s’appuyant sur l’article L 112-1 alinéa 2 du Code monétaire et financier aux termes duquel « Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision », avait considéré que la clause litigieuse organisait une distorsion contractuelle entre la période de variation de l’indice et la durée s’écoulant entre deux révisions et en avait déduit la nullité de la clause dans son intégralité.
Plusieurs cours d’appel avaient déjà adopté des raisonnements similaires (par référence à l’article L 145-39 du Code de commerce CA Colmar 22 avril 1981, CA Douai 21 janvier 2010 évoquant « l’exigence de variation positive ou négative », sur le fondement de l’article L 112-1 du Code monétaire et financier, CA Paris 12 juin 2013, TGI Paris 13 février 2014 Castorama / Eurobail).
La Cour de cassation valide dans cet arrêt le raisonnement de la cour d’appel, conforme à la fois :
à l’esprit d’une clause d’échelle mobile, tel qu’il ressort de l’article L 145-39 du Code de commerce, dans la mesure où par définition, le loyer doit, du fait de cette clause, pouvoir soit baisser, soit augmenter, en fonction de la variation de l’indice de référence,
à l’article L 112-1 du Code monétaire et financier, qui prohibe la distorsion entre période d’indexation et variation de l’indice.
Est également validée l’appréciation de la cour d’appel de Paris, écartant la vaine tentative du bailleur de « sauver » la clause d’échelle mobile, qui sollicitait de déclarer nul le seul paragraphe litigieux. La juridiction de second degré a ainsi souverainement pu apprécier que l’exclusion de la baisse du loyer constituait un caractère essentiel de la clause d’échelle mobile, et que par suite c’est la clause dans son intégralité qui devait être réputée non écrite.
De ce fait, le bailleur a légitimement été condamné à rembourser au preneur les sommes trop perçues, résultant de la révision exclusive à la hausse précédemment pratiquée.
Ainsi, compte tenu de cette décision, une telle...
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UNE MODIFICATION SUBSTANTIELLE DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX
Formellement, le contentieux devrait être moins massif dès lors que la loi cherche à limiter la liberté contractuelle entre le locataire et son bailleur par la nécessité d’établir un état des lieux d’entrée et de sortie. Si un désaccord survient, à l’initiative de la partie la plus diligente, un huissier de justice se substituera aux parties pour le réaliser.
Ensuite, le bail devra comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances. Les charges seront alors clairement réparties entre les deux principaux antagonistes, selon la surface exploitée. Par faveur pour le locataire, un décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 a listé les charges qui ne peuvent, en aucun cas, lui être imputées. Le bailleur aura enfin une obligation d’information sur les travaux prévisionnels et réalisés (information lors de la conclusion du bail et ensuite tous les 3 ans).
S’agissant de la durée des baux commerciaux, le congé relatif à la fin du bail peut être donné par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d’huissier de justice. Cette mesure a été critiquée par la doctrine mais se trouve justifiée par le souhait de rendre les procédures moins onéreuses pour le bailleur. En revanche, il est possible de se demander si la délivrance par la poste assure la même garantie que celle par un exploit d’huissier de justice. Il est possible d’en douter.
Enfin, autre innovation de la loi, la révision triennale à la diligence du locataire redevient d’ordre public et prendra effet à partir de la date de la demande en révision. De son côté, le bailleur ne peut plus empêcher le locataire de résilier son bail à l’expiration d’une période triennale mais le locataire peut renoncer à son droit de résiliation anticipée en s’enfermant dans un bail ferme prévu pour seulement quatre hypothèses ( bail supérieur à 9 ans sur des locaux construits en vue d’une seule utilisation, bail de locaux à usage exclusif de bureaux ou bail de locaux de stockage ).
Substantiellement, la loi a prévu une double limitation de la clause de garantie solidaire du cédant. Le bailleur aura seulement un mois à partir du non-paiement pour informer le cédant du défaut de paiement du locataire. Enfin, cette clause ne pourra être invoquée que pendant une durée de trois ans, à compter de la date de cession du bail.
Le deuxième axe majeur ensuite, envisage l’hypothèse d’une liquidation judiciaire avec plan de cession. Dans ce cas, la loi Pinel prévoit que le tribunal de commerce peut autoriser le repreneur a adjoindre des activités connexes ou complémentaires à celles déjà autorisées dans le bail cédé. Le bailleur ne pourra pas s’y opposer. De même, dans le cas d’une transformation de société, le bail commercial est transmis à la société qui bénéficie de la transformation. Par conséquent, la fusion de société ou l’apport partiel d’actif ne fait pas disparaître le bail car celui-ci est transmis à la société issue de la fusion ou à celle bénéficiaire de l’apport.
Poursuivant son œuvre créatrice, la loi Pinel crée ensuite, par une disposition qui n’est pas d’ordre public – afin d’en limiter la portée – un droit de préemption pour le locataire, en cas de vente des murs dans lesquels le fonds de commerce est exploité. Pour autant, cette faveur législative est limitée par les nombreuses exceptions qu’elle...
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LES APPORTS DE LA LOI PINEL AU DROIT DES BAUX COMMERCIAUX
Avant d’entrer dans le vif du sujet, il convient de faire un bref rappel concernant les conditions d’application du régime des baux commerciaux. Ainsi les conditions à remplir pour pouvoir bénéficier du statut des baux commerciaux sont : l’existence d’un bail immobilier, d’un local affecté à l’exploitation du fonds de commerce et, il va sans dire, l’existence d’un fonds de commerce !
Par la loi Pinel du 18 Juin 2014, le législateur est venu apporter quelques précisions et réaliser quelques modifications concernant le contenu du contrat de bail commercial mais aussi et surtout l’exécution même du contrat de bail. Aussi, nous tâcherons de récapituler les apports principaux de la loi Pinel au régime des baux commerciaux.
Le contenu du contrat de bail
Le contenu du contrat de bail commercial est encore majoritairement laissé à la liberté des parties. Il n’existe donc pas, à proprement parler, de modèle type de bail commercial, même si les récentes réformes portent atteinte à la liberté contractuelle. Il existe ainsi des mentions obligatoires de plus en plus fréquentes et conséquentes.
Il résulte ainsi de la loi Pinel du 18 juin 2014 et d’un décret de novembre 2014 que le bail commercial doit dorénavant prévoir la répartition des charges et des travaux.
La durée du contrat de bail
En principe la durée initiale d’un bail commercial est d’au moins 9 ans (Art. L145-4C.Com) mais il n’est prévu aucun maximum.
Cette durée de 9 ans est en principe une durée incompressible du moins à l’égard du bailleur. Le bailleur peut résilier tous les 3 ans dans des cas très limités, notamment pour adjoindre à l’immeuble un nouveau bâtiment, ou pour surélever l’immeuble. Dans ce type de résiliation anticipée, le bailleur doit alors verser une indemnité d’éviction à son locataire.
Le locataire lui, est plus libre puisqu’il a la faculté de résilier sans motif tous les 3 ans.
Avant la loi Pinel du 18 Juin 2014 il était possible par une clause expresse d’interdire la résiliation anticipée du bail par le preneur. On parlait alors de « bail ferme ».
La loi Pinel est venue interdire cette clause de bail ferme sauf dans 3 hypothèses :
– Pour les baux d’une durée initiale supérieure à 9 ans
– Pour les baux portant sur des locaux à usage exclusif de bureau
– Pour les baux qui portent sur des locaux monovalents
La révision du loyer
La révision est un mécanisme légal permettant tous les trois ans de réviser le loyer tant à l’initiative du bailleur que du locataire prévu article L145-38 du Code de Commerce. Le principe est que le loyer révisé doit être égal à la valeur locative.
OBLIGATIONS DES SOCIÉTÉS DÉCLARATION DES BÉNÉFICIAIRES EFFECTIFS
La loi Sapin II du 29 décembre 2016 a introduit un nouvel article L. 561-46 du Code monétaire et financier qui prévoit que les sociétés et entités juridiques visées aux 2°, 3° et 5° de l’article L. 123-1 du Code de commerce (à l’exception des sociétés cotées) sont tenues d’obtenir et conserver des informations exactes et actualisées relatives à leurs bénéficiaires effectifs, tels que définis à l’article L. 561-2-2 et aux articles R 561-1 à R. 561-3 du Code monétaire et financier.
Sont donc concernés les sociétés et groupements d’intérêt économique ayant leur siège dans un département français et jouissant de la personnalité morale (C. com., art. L. 123-1 2°), les sociétés commerciales dont le siège est situé hors d’un département français et qui ont un établissement dans l’un de ces départements (C. com., art. L. 123-1 3°), et toutes autres personnes morales dont l’immatriculation est prévue par les dispositions législatives ou réglementaires (C. com., art. L. 123-1 5°), dès lors que ces différentes sociétés ou entités sont établies sur le territoire français.
Toutes ces entités sont tenues, en application de l’article L. 541-46 précité, de révéler l’identité de leurs bénéficiaires effectifs. Sont considérées comme bénéficiaires effectifs de ces personnes morales, la ou les personnes physiques qui les contrôlent en dernier lieu directement ou indirectement. A cet égard, on entend par bénéficiaire effectif, la ou les personnes physiques qui soit détiennent, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de vote de la société, soit exercent, par tout autre moyen, un pouvoir de contrôle sur les organes de gestion, d’administration ou de direction de la société ou sur l’assemblée générale de ses associés.
Lorsque l’entité juridique constituée est un organisme de placements collectifs, on entend par bénéficiaire effectif de l’opération la ou les personnes physiques qui soit détiennent, directement ou indirectement, plus de 25 % des parts ou actions de l’organisme, soit exercent un pouvoir de contrôle sur les organes d’administration ou de direction de l’organisme de placements collectifs ou, le cas échéant, de la société de gestion ou de la société de gestion de portefeuille le représentant.
Il apparaît que la notion de « contrôle » sur les différents organes de la société, qui est l’un des critères de la détermination de bénéficiaire effectif, reste assez imprécise et pourrait donner lieu à quelques difficultés d’application.
Le décret n° 2017-1094 du 12 juin 2017 vient toutefois préciser les modalités de dépôt et le contenu du document ayant pour objet de révéler l’identité du ou des bénéficiaires effectifs des sociétés commerciales et groupements qui sont immatriculés, ainsi que les conditions de communication aux personnes compétentes et entités assujetties à la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme.
Il définit la procédure selon laquelle toute personne justifiant d’un intérêt légitime saisit le juge commis à la surveillance du RCS aux fins d’être autorisée à obtenir communication du document relatif au bénéficiaire effectif. Il fixe les règles de procédure applicables au...
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Bail commercial: Qui doit payer les charges et travaux?
Les dépenses qui ne peuvent plus être imputées au locataire :
Ainsi, les charges, travaux, impôts et taxes suivants ne peuvent plus être imputés au locataire :
- Les dépenses relatives aux grosses réparations au sens du code civil (notamment celles des gros murs et des couvertures)
- Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre le local en conformité avec la réglementation, dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations
- Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, et les taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur
- Les honoraires dus par le bailleur pour la gestion des loyers du local.
Dans un ensemble immobilier (un centre commercial), les charges impôts, taxes et redevances ainsi que le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
Un inventaire des charges:
Le contrat de bail doit désormais comporter un inventaire précis et limitatif des charges locatives. Cet inventaire doit lui-même donner lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire. Et lors de la conclusion du bail, puis sous les 3 ans, le bailleur est dorénavant tenu de fournir au locataire un état et un budget prévisionnels des travaux à réaliser dans les 3 années à venir ainsi qu’un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des 3 années précédentes, précisant leur coût.
Loi n°2014-626 du 18 juin 2014, JO du 19 ; Décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014
Et la taxe foncière ?
La taxe foncière, ainsi que les taxes additionnelles à la taxe foncière, peuvent être imputées au locataire.
DONNER CONGE PAR LRAR
Bailleur et preneur peuvent désormais donner congé pour mettre fin au bail, non plus seulement par acte d’huissier de justice, mais aussi par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
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