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Le plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé ou révisé vient indubitablement protéger les locataires. En effet, en vertu des articles L. 145-34 et L. 145-38 du code de commerce, le taux de variation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Le bailleur peut chercher à écarter ce plafonnement en faisant notamment valoir une modification substantielle des éléments visés à l’article L. 145-3, 1° à 4° (caractéristiques du local considéré ; destination des lieux ; obligations respectives de parties ; facteurs locaux de commercialité) ou encore en proposant un bail supérieur à neuf années. Mais il n’en demeure pas moins que le principe est que le preneur bénéficie du plafonnement de son loyer, ce qui lui permet, d’une part, la pérennisation de son activité économique qui pourrait être remise en cause par une augmentation drastique de son loyer et, d’autre part, d’être titulaire d’un droit au bail dont la valeur économique peut être très importante puisqu’il peut le céder, avec un prix plafonné, sans que le propriétaire puisse s’y opposer.

Dans ces conditions, l’intérêt du bailleur est souvent d’essayer d’écarter ce plafonnement. Mais la difficulté est qu’en cas de congé, il doit payer au preneur une indemnité d’éviction qui est susceptible d’être très importante, et même parfois supérieure à la valeur vénale du bien dont il est propriétaire. Il peut bien évidemment faire signifier un congé avec refus d’indemnité d’éviction en se fondant sur les dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce, c’est-à-dire en justifiant d’un motif grave et légitime à l’encontre du preneur ou encore en établissant que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative. Cependant, il est assez courant que les motifs invoqués par les bailleurs ne soient pas jugés suffisants par les juridictions pour justifier leur refus de paiement d’une indemnité d’éviction.

Le bailleur peut alors décider d’exercer son droit de repentir visé à l’article L. 145-58 du code de commerce et consentir au renouvellement du bail, dont le loyer est fixé conformément aux règles du plafonnement du loyer. La difficulté vient du fait que l’article L. 145-12 du code de commerce précise que le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire. Il existe donc une période, entre l’expiration du bail et le début du nouveau bail, au cours de laquelle le preneur est demeuré dans les lieux sans pour autant être titulaire d’un bail. Ce maintien dans les lieux est prévu par la loi puisque l’article L. 145-28 du code de commerce dispose qu’« aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue ». Cet article prévoit également que, « jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ». Autrement dit, sans pour autant être renouvelé, les clauses du bail commercial continuent à s’appliquer entre les parties. Le droit du bail commercial vient donc régir la période transitoire au cours de laquelle doivent être jugées les questions relatives à l’indemnité d’éviction en maintenant les effets du contrat de bail commercial sans prolonger ou renouveler le contrat lui-même.

Cette solution, d’une grande simplicité à première vue, est quelque peu complexifiée car le locataire n’est plus tenu au paiement du loyer qui est remplacé par une indemnité d’occupation déterminée « conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation ». Or la section 6 intitulée « du loyer » reprend les règles de...

Qui est concerné par l’aide à la reprise de fonds de commerce ?

Cette aide, instituée par le décret n° 2021-624 du 20 mai 2021, est destinée aux entreprises qui ont acquis, entre le 1er janvier 2020 et le 31 décembre 2020, au moins un fonds de commerce dont l'activité a été interdite d'accueil du public sans interruption entre novembre 2020 et mai 2021 et qui n'ont fait aucun chiffre d'affaires en 2020.

Cette nouvelle aide, complémentaire au fonds de solidarité, est limitée à 1,8 million d’euros.

Dans le détail, l'aide est ouverte aux entreprises qui remplissent, cumulativement, les conditions suivantes :

avoir été créées au plus tard le 31 décembre 2020 ;
avoir repris intégralement un fonds de commerce, entre le 1er janvier 2020 et le 31 décembre 2020 ;
être toujours propriétaire du fonds de commerce lors du dépôt de la demande ;
avoir la même activité principale (par exemple, un restaurant reprenant un restaurant) ;
avoir un fonds de commerce dont l'activité a fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public sans interruption entre novembre 2020, ou la date d'acquisition du fonds, et mai 2021 ;
n'avoir généré aucun chiffre d'affaires en 2020. Le décret n° 2021-942 du 16 juillet 2021 précise par ailleurs que le chiffre d'affaires réalisé en 2020 ne doit pas intégrer le chiffre d'affaires réalisé sur les activités de vente à distance, avec retrait en magasin ou livraison, ou sur les activités de vente à emporter.

Comment se calcule le montant de l’aide ?

L'aide est calculée à partir de l'excédent brut d'exploitation coûts fixes, défini par le décret n° 2021-310 du 24 mars 2021, solde intermédiaire de gestion, sur la période éligible concernée de six mois (janvier-juin 2021).

Elle est calculée et attestée par un expert-comptable, tiers de confiance, à partir du grand livre ou de la balance générale de l'entreprise.

Deux cas de figure selon la taille de l’entreprise :

Pour les entreprises de plus de 50 salariés, l’aide prend la forme d’une subvention dont le montant s’élève à 70 % de l’opposé mathématique de l’excédent brut d’exploitation (EBE) coûts fixes constaté au cours de la période éligible.
Pour les entreprises de moins de 50 salariés, le montant de l’aide monte à 90 %.
L'aide sera déposée à compter du 15 juillet 2021 et jusqu'au 1er septembre 2021 inclus sur l'espace professionnel du site www.impots.gouv.fr.

Quels justificatifs fournir ?

Pour être valide, la demande d’aide doit être accompagnée des justificatifs suivants :

Une déclaration sur l'honneur attestant que l'entreprise remplit les conditions prévues par le décret et l'exactitude des informations déclarées.
L’attestation de l’expert-comptable, tiers de confiance. Le document doit mentionner l’excédent brut d’exploitation coûts fixes pour la période éligible, le chiffre d’affaires pour l’année 2020 égal à zéro euro et le numéro professionnel de l’expert-comptable.
Le calcul de l’excédent brut d’exploitation coûts fixes.
La balance générale 2021 pour la période éligible et la balance générale pour l'année 2020.
La copie de l’acte de vente du fonds de commerce.
Les coordonnées bancaires de l’entreprise.

Source © : www.economie.gouv.fr

Le crédit pro : en quoi consiste-t-il ? Que peut-il financer ?

Le crédit professionnel est un système de prêt uniquement destiné aux travailleurs indépendants, qu’ils soient artisans, commerçants, agriculteurs, professionnels libéraux, membres d’une association ou encore dirigeants de TPE. Ce type de prêt dédié a pour utilité d’aider les professionnels à financer le lancement de leur activité, à s’équiper de matériel ou d’outils pour l’usage de leur profession, à financer l’achat ou la location de locaux, ou encore à constituer une trésorerie. Les possibilités sont multiples.

Le crédit pro est relativement similaire aux prêts personnels. Leur format est varié, selon un taux fixe ou variable et un remboursement par échéance, avec la possibilité d’une anticipation ou de reports. En revanche, certaines formules de prêt pro ont pour avantage de permettre à un professionnel d’emprunter une somme pour son activité sans disposer d’un apport ; un vrai plus pour certains !

Que peut-on financer avec un crédit pro ?

Les possibilités de financement sont multiples avec un crédit pro, à condition bien sûr que l’usage soit à destination de l’activité professionnelle. Les besoins des pros sont différents des besoins des particuliers et les montants ne sont pas comparables, raison pour laquelle le prêt pro présente des avantages utiles pour financer les besoins d’une entreprise dans toutes ses spécificités.

Le crédit pro peut être contracté afin de financer trois grands types de projets et de besoins.

Les équipements : un professionnel peut avoir besoin d’équipements spécifiques et d’outillages particuliers pour exercer son activité dans de bonnes conditions et pour aménager ses locaux professionnels.
L’immobilier : pour pratiquer son métier, un professionnel a généralement besoin d’un local ou d’un entrepôt. Le crédit pro lui permet de le financer tout en respectant les normes propres à son activité.
La trésorerie : pour exercer son métier, un pro peut avoir besoin de se constituer une trésorerie. Celle-ci est utile pour se lancer ou pour faire face à un besoin ponctuel et permet de disposer d’un fonds de roulement, de payer les fournisseurs ou les salariés, ou encore de financer des besoins en capitaux. Une entreprise en déficit rencontre des difficultés et un indépendant qui se lance dans le métier ne dispose pas nécessairement d’un apport ; le crédit pro permet d’y remédier rapidement.

Les différents types de crédits pros

Il existe plusieurs formes de prêts destinés aux professionnels indépendants.

Les crédits spécifiques pour les professionnels

Le leasing ou crédit-bail : cette forme de prêt permet de financer les actifs d’une entreprise. Le contrat est établi entre la banque ou l’organisme de prêt qui fournit le crédit, le professionnel emprunteur et le fournisseur qui doit être payé.
L’affacturage : une société d’affacturage, ou factor, gère directement le compte client du professionnel afin de lui permettre de recouvrer ses créances plus rapidement. Le pro gagne ainsi en flexibilité et dispose d’un apport monétaire immédiat.
La facilité de caisse : ce type de crédit pro est particulier. Il consiste en l’autorisation par la banque d’un découvert pendant une durée moyenne de deux semaines afin de permettre à un professionnel de couvrir un décalage de trésorerie. Au-delà de cette durée, il s’agit d’un découvert.
L’escompte : ce prêt particulier a pour caractéristique de permettre au professionnel de céder un effet de commerce à la banque ou l’organisme de prêt contre une somme d’argent.

Les crédits classiques pouvant être appliqués aux professionnels

Le prêt amortissable : le professionnel doit rembourser son prêt sous...

Qu’est-ce qu’une société civile exactement ?

Par définition et, comme son nom l’indique, une société civile est une société qui exerce une activité civile. Les activités libérales (règlementées ou non), agricoles, intellectuelles et immobilières sont les principales activités représentées dans les sociétés civiles. Le code civil (CC) attribue un caractère civil à toutes les sociétés qui n’ont pas un caractère différent, à cause de leur forme juridique, de leur nature ou encore de leur objet. Il s’agit, plus généralement, d’entreprises à caractère « non-commercial ». Traditionnellement, on oppose la société civile à la société commerciale qui exercent des actes de commerces. La distinction est surtout utile sur le plan fiscal : les bénéfices des sociétés civiles sont imposés entre les mains des associés tandis que ceux des sociétés commerciales sont imposés au niveau de la société. Des systèmes d’option existe toutefois.

La différence importe également en matière de responsabilité des associés. Dans une société civile, tous les associés sont responsables indéfiniment des dettes professionnelles. Cela signifie que les créanciers de la société peuvent, en cas de difficultés financières, s’attaquer au patrimoine personnel de chaque associé, en fonction de sa participation au capital social. Une société civile ne peut, en principe, exercer une activité commerciale. Pour le reste, il existe beaucoup de points communs entre les deux types de sociétés. Elles ont, en effet, toutes les deux des caractéristiques qui permettent de les identifier : raison sociale, siège social, objet social, capital social, date de clôture de l’exercice social, durée, etc.

Quelles sont les différentes formes de sociétés civiles ?

La forme de société civile la plus connue – et la plus utilisée en pratique – est la société civile immobilière (SCI). Mais il existe de nombreuses autres formes de sociétés civiles. Parmi celles-ci, on retrouve notamment les :

SCPI : Sociétés Civiles de placement Immobilier
SCCV : Sociétés Civiles de Construction Vente
SCP : Sociétés Civiles Professionnelles
SCM : Sociétés Civiles de Moyens
SCEA : sociétés civiles d’exploitation agricole
SEL : Sociétés d’Exercice Libéral (Selarl, Selas, Selafa, Selasu…)

On identifie également différents statuts au sein des SCI : SCI de location (cas fréquent), SCI familiale, SCI d’attribution, SCI de jouissance à temps partagé.

Comment créer une société civile ?

Les formalités à accomplir pour créer une société civile sont un peu plus simples que celles prévues pour une société commerciale. La différence tient essentiellement au blocage du capital social qui n’existe pas dans le cas de la constitution d’une société civile. Pour le reste, la procédure est quasi-identique.

Ainsi, la création et l’immatriculation d’une société civile nécessite que deux personnes s’associent, à minima. Il convient, ensuite, de :

Rédiger des statuts constitutifs, les dater et faire signer tous les associés,
Nommer le représentant légal de la société si les statuts ne le prévoient pas,
Publier une annonce légale de constitution dans un support habilité à en recevoir,
Compléter une demande d’immatriculation « M0 Société Civile »,
Réunir plusieurs justificatifs et établir des attestations (notamment pour les dirigeants),
Déposer la demande d’immatriculation au centre de formalités des entreprises ou en ligne.

Comment fonctionne une société civile ?

Le fonctionnement d’une...

La franchise est souvent perçue comme une solution d’entrepreneuriat sécurisée et accessible. Devenir franchisé, c’est avant tout créer son entreprise et cela requiert un certain nombre de compétences, dans des domaines divers : management, vente, leadership, organisation… Autant de qualités qui sont souvent exigées par les franchiseurs eux-mêmes. Il ne s’agit donc, en aucun cas, d’une “option de facilité” pour se lancer dans l’entrepreneuriat. Il est bien rare d’ouvrir une franchise rentable en un claquement de doigt ! Toutefois, ce système présente des avantages indéniables et permet, dans une certaine mesure, de limiter le risque. Mais, pour se lancer sereinement dans l’aventure de la franchise, il est nécessaire de suivre certaines étapes clés. De la structuration du projet à la création de la société, de nombreuses démarches vous attendent.

La plupart du temps, une franchise débute par une petite entreprise locale, qui parvient à développer un savoir-faire et une identité bien spécifiques. Connaissant un certain succès, elle décide d’ouvrir de nouveaux points de vente. Mais plutôt que de les détenir “en propre”, elle propose à des entrepreneurs indépendants d’acheter son concept et de l’exploiter. C’est ainsi que l’entreprise devient “franchiseur”. Elle permet alors à ses “franchisés” d’utiliser son identité visuelle, son organisation, ses produits, ses techniques…D’un point de vue plus juridique, la franchise est avant tout un accord conclu entre ces deux parties. Il implique un ensemble de droits et de devoir valables pour la société-mère comme pour les franchisés. Le franchiseur s’engage par exemple à transmettre aux franchisés sa marque, ses méthodes, ses produits, mais aussi à les accompagner. En échange, les franchisés doivent lui verser une redevance et respecter certaines règles…

Les étapes clés pour devenir franchisé :

1. Votre projet

Devenir franchisé ne s’improvise pas ! Comme toute création d’entreprise, cela demande beaucoup de préparation en amont. Vous devez absolument avoir un projet cohérent avant de vous lancer corps et âme dans cette aventure. Au niveau personnel, faites le point sur vos compétences, mais aussi sur vos motivations. Maîtrisez-vous des domaines aussi divers que la gestion, la vente, le marketing, la comptabilité ? L’expérience professionnelle que vous avez accumulée est-elle suffisante ? Plus globalement, avez-vous l’étoffe d’un manager ? Avez-vous l’énergie et l’ambition nécessaire pour développer votre activité ? Bien entendu, l’aspect financier doit aussi être pris en compte. Pouvez-vous effectuer un apport personnel ? Si oui, de quel montant ? Si non, avez-vous d’autres solutions pour obtenir des fonds propres ? Plus important encore, êtes-vous en mesure de faire face au risque d’échec ? Avez-vous de quoi rebondir ? Au niveau de votre entreprise elle-même, avez-vous déjà une idée du secteur d’activité qui vous intéresse ? En fonction de vos compétences, de votre expérience et de vos aspirations, il faudra le choisir attentivement. Une fois que vous aurez répondu à toutes ces questions, vous serez fin prêt à passer aux étapes suivantes.

2. Faire une étude de marché

Votre projet commence à prendre forme. Vous connaissez maintenant, dans les grandes lignes, le secteur d’activité dans lequel vous souhaitez vous lancer. Vous avez aussi évalué sérieusement vos ressources financières. Il vous faut maintenant vous renseigner sur votre futur secteur, sa clientèle, la concurrence… Et bien entendu sur les réseaux de franchise que vous pourriez rejoindre. L’enjeu de cette étude de marché est de collecter un maximum d’informations pour préciser votre projet et vous aider à faire des choix. Par exemple, si vous hésitez entre deux activités, une étude sérieuse vous aidera à déterminer quelle est la plus prometteuse.

Vient ensuite l’étude “de...

Se lancer dans l’entrepreneuriat est une idée à la fois ingénieuse et rentable qui nécessite le respect de certaines procédures. Outre l'établissement d'un business plan soigneusement analysé, l’entrepreneur est également tenu d’attribuer une personnalité morale à sa structure. En effet, exercer une activité entrepreneuriale de manière officielle et professionnelle requiert la réalisation de plusieurs formalités légales. Celle-ci permet à l’entreprise de gagner une certaine crédibilité aux yeux de ses collaborateurs et futurs clients. Parmi ces dernières se trouvent les démarches légales de création d’entreprise. Cette procédure est différente selon le statut juridique de l’entité (SA, EURL, SNC, SCI…). Il en va de même pour celle de la SARL (Société à Responsabilité Limitée) qui exige des formalités spécifiques propres à elle. Vous souhaitez créer ce type de société ?

1. Rédaction des statuts de la société

La première étape à effectuer pour la création d’une SARL ou Société à Responsabilité Limitée est la rédaction des statuts SARL par acte notarié ou sous seing privé. Cette phase consiste à définir les règles de fonctionnement applicables à la société et à ses membres.

Il existe certaines informations incontournables dans les statuts à rédiger. Il s’agit notamment de :

La forme sociale de la société
Sa dénomination sociale
Son siège social
Son objet social
Le montant de son capital social
La réartition de ses parts sociales entre les associés et leur libération
La mention de la libération de ses part sociales et de dupôt de ses fonds (en cas d'apport en numéraire)
L'évaluation de ses apports en nature
Les modalités de souscription des parts en industrie

La liste n’est bien évidemment pas exhaustive. Les associés peuvent insérer d’autres clauses comme une clause d’agrément, la répartition des pouvoirs entre les dirigeants…

2. Dépôt des fonds pour la création de la SARL

Les fonds qui constitueront le capital social de la société doivent être déposés dans les 8 jours suivant leur réception. Le dépôt du capital doit être fait dans une banque, à la Caisse des dépôts et consignations ou encore chez un notaire. Le compte ouvert au nom de la société demeure en cours d’activation jusqu’à ce que l’extrait Kbis soit présenté par le gérant. Ce document officiel et légal est obtenu après l’immatriculation de la société.

3. Évaluation des apports en nature par le commissaire aux comptes (facultatif)

Cette formalité consiste à faire évaluer les apports en nature effectués dans le cadre de la création de la SARL par un commissaire aux comptes. Ce dernier doit être désigné à l’unanimité par les associés ou désigné par décision de justice à la demande d’un associé.

Il est possible de ne pas recourir aux services d’un commissaire aux comptes dans le cas où aucun apport en nature ne dépasse les 30 000 euros en termes de valeur. Cette étape est également facultative si la valeur de la totalité des apports en nature est inférieure à la moitié du capital social.

4. Signatures des statuts SARL

La signature des statuts est la preuve du consentement des associés à la création de la SARL. A cette effet, les associés eux-memes doivent y apposer leur signature. Toutefois, la loi autorise l'intervention de mendataires dans le cadre de la création SARL. Ces mandatares peuvent être choisis librement par les associés à condition qu'il n'y ait pas de disposition...

L'investissement dans les locaux commerciaux, malgré le fait qu'il soit moins connu du grand public, permet de bénéficier de pluisieurs avantages dont:

Une stabilité financiere : Pour l'occupant, le local commercial constitue une source de chiffre d'affaies. Contrairement, pour le locataire d'une habitation, c'est avant tout un coût. Avec un locataire commercial, le paiement des loyers est donc plus assuré car le local qu'il utilise lui permet de tirer des bénéfices.
Une stabilité locative : A cause de la présence de sa vlientèle, le commercant est attaché à son emplacement. En effet, une enseigne sur un local commercial est particulièrement importante. Une éventuelle ratation des locataires est de ce fait moindre. Pour le propriétaire, avoir des locataires de longue durée est un avantage car cela reduit considérablement les coûts de gestion du bien.

L'immobiler commercial permet donc au propriétaire d'éviter les aléas de la gestion locative d'habitation.

L'investissement dans l'immobiier commercial présente aussi des avantages financiers intéressants:

Un meilleur rendement : Dans l'immobilier locatif d'habitation, la rentabilité est de l'orde de 2 à 4%? alors que l'immobilier commercial pemet une rentabilité qui peut aller de 5 à 7%. Avec l'immobilier locatif donc, il est possible de bénéficier jusqu'a deux fois la rentabilité.
Une meilleure flexibilité : Il est à rappeler que les cas d'impayés des loyers sont beaucoup moins fréquents dans l'iimmobilier commercial.

Cette constatation permet d'établir un bail commercial plus fléxible. Il est alors possible d'y inserer des clauses qui permettent d'eviter certaines dépenses.

Les dépenses évoquées ci-dessous concernent les impots fonciers. il est prévu dans l'article 606 du code civil que le aiement des taxes et des impots peut être confié au locataire;

De nombreuses entreprises évitet de posséder l'immeuble qu'elles occupent pour des raisons fiscales. Pour elles, il est préférable de louer les locaux et payer en partie ou en totalité le couts associés au batiment. Ces couts englobent les taxes, l'assurance et l'entretient. Selon le cas, on parle de :

Loyer « net » : En plus du loyer de base, c’est le locataire qui paie une partie ou la totalité de l’impôt foncier.
Loyer « supernet » ou « Net, Net » : En plus du loyer de base et des taxes, c’est le locataire qui paie l’assurance sur l’espace qu’il occupe.
Location « hypernet » ou «Net, Net, Net» : Dans ce cas précis, c’est le locataire qui paie toutes les dépenses relatives à l’immeuble, frais d’amélioration compris, en plus du loyer de base.
Une grande liberté pour déterminer le prix de vente : Dans le monde de l’immobilier commercial, il n’existe pas de coût moyen au m² à respecter. Le propriétaire peut fixer librement le prix de vente de son bien. Il peut imposer un tarif élevé si l’emplacement du bien est très convoité.
Sachez que le bail commercial donne un grand avantage au propriétaire car ce dernier est autorisé à mettre le locataire à la porte d’une manière simple et facile.

Comme tout investissement, la prise de précaution est nécessaire avant de se lancer dans ce domaine. Pour pouvoir bénéficier des avantages de l'investissement dans l'immobiler commercial, il es vivement conseilllé d'avoir une bonne connaissance des spécificités de ce type de placement

Choisir une Société en Commandite Simple : La principale caractéristique d’une Société en Commandite Simple ou SCS réside dans le fait que son capital est divisé en actions. Pour s’assurer un complément de revenus et se constituer une épargne, le choix d’un investissement dans une SCS est vivement conseillé. Ce choix permet d’éviter de nombreux désagréments. L’associé investisseur, qui est l’opérateur, est un spécialiste en matière...

Le comptable, le banquier, l'avocat, l'investisseur… autant de professionnels qui entourent l'entrepreneur. Leurs conseils sont précieux pour éviter certains pièges fiscaux et légaux.

L'année 2020 a battu des records avec près de 900.000 créations d'entreprises, malgré la crise sanitaire. Et les chiffres des quatre premiers mois confirment la tendance avec 365.000 créations en 2021 contre 245.000 en 2020.

Créer, c'est bien ; durer, c'est mieux. « 52 % des entreprises disparaissent dans les cinq premières années, avec une forte mortalité dans la tranche 2 à 5 ans, rappelle Pierre Goguet , président de CCI France. Cependant, ce chiffre tombe à 30 % pour les entreprises accompagnées. » Bien entouré, l'entrepreneur a donc plus de chances de réussir.

L'expert-comptable pour une tranquillité fiscale

Afin de sécuriser toute la partie financière et fiscale, un expert-comptable s'avère indispensable pour l'entrepreneur comme pour d'éventuels investisseurs sensibles à l'authenticité des documents financiers. « En phase de création, l'expert-comptable aide à l'élaboration du business plan : il valide les hypothèses, chiffre les besoins financiers et s'assure de la bonne couverture des charges et investissements. Il cadre aussi les aspects juridiques, fiscaux et sociaux et conseille sur la bonne forme juridique à adopter selon la situation du créateur », énumère Laurent Benoudiz, président de l'Ordre des experts-comptables de Paris Ile-de-France.

Au quotidien, l'expert-comptable veille à ce que les obligations fiscales de l'entrepreneur soient en règle. Une tranquillité d'esprit appréciable, renforcée début 2021 par l'examen de conformité fiscale (ECF) : si l'entrepreneur le souhaite, un expert habilité audite 10 points les plus sujets à produire des erreurs fiscales et vérifie leur conformité. En cas de redressement sur l'un des points validés, l'entreprise ne s'expose à aucune pénalité ni intérêts de retard, et peut même exiger le remboursement d'une partie des honoraires versés à l'expert-comptable.

Le banquier pour une vue d'ensemble

Autre partenaire souvent incontournable lorsqu'on entreprend : le banquier. Beaucoup d'entrepreneurs sollicitent un prêt bancaire afin de consolider le financement de leur projet d'entreprise, un investissement ou tout simplement en cas de besoin de trésorerie. Mais le banquier a aussi une mission de conseil. « Par sa connaissance du tissu économique local et par son expérience des projets d'autres entrepreneurs, le banquier a une bonne vision du secteur d'activité du porteur de projet. Un plus pour s'assurer que le business plan est viable, explique Bertrand Magnin, directeur du développement de Banque Populaire. Il est un véritable partenaire qui peut répondre à toutes les questions que peut avoir un entrepreneur : banque au quotidien, gestion des flux, e-commerce ou encore international. »

L'avocat pour la sécurité juridique

Création d'entreprise, recrutement de salariés, changement de forme juridique, déploiement à l'international, conformité à la réglementation en vigueur… Durant toutes les phases de développement de son entreprise, l'entrepreneur sera confronté à des questions de droit. Il devra aussi produire des documents conformes à la loi, par exemple des conditions générales d'utilisation (CGU) ou de vente (CGV), un pacte d'associés si la situation le requiert, etc.

Dans certaines activités, le juridique est même une composante essentielle de la réussite d'un projet. « En franchise, par exemple, l'accompagnement d'un avocat est un plus », commente Bertrand Magnin. Le franchiseur doit en effet rédiger un contrat de franchise mais aussi fournir aux futurs franchisés des documents officiels comme le document d'information précontractuelle (DIP). Sur tous ces points, l'accompagnement d'un avocat est donc nécessaire. Il permet de gagner du temps mais aussi de déléguer ces missions à un expert pour pouvoir se concentrer sur le coeur de son projet.

Le mentor...

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BAIL COMMERCIAL : LA REPARTITION DES CHARGES LOCATIVES

Locataire, vous devez prendre en charge :

Les dépenses courantes (eau, électricité, gaz…) ;

L’entretien et les réparations courantes (peintures, équipement de chauffage, sanitaires…) ;

Les travaux d’embellissement dont le coût dépasse celui d’un remplacement à l’identique ;

Les impôts, taxes et redevances liés à votre usage du local ou à un service dont vous bénéficiez (taxe foncière, enlèvement des ordures ménagères…) ;

Si vous êtes en copropriété, les dépenses d’équipements (frais d’ascenseurs, charges du personnel d’entretien…).

Votre bailleur doit pour sa part assumer :

Les grosses réparations au sens du Code civil (c’est-à-dire celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres, des couvertures entières et des murs de soutènement et de clôture) ;

Les travaux visant à remédier à la vétusté ou à mettre votre local en conformité avec la réglementation, dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations ;

Les impôts (notamment la contribution économique territoriale), les taxes et redevances dus légalement par lui ;

Les honoraires pour la gestion des loyers du local loué ;

Si votre local est situé dans un ensemble immobilier (un centre commercial ou un immeuble de bureau par exemple), les charges, impôts, taxes et redevances ainsi que le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou dus par d’autres locataires.

Si jamais une clause de votre bail commercial met à votre charge l’une ou plusieurs des charges imputables à votre bailleur, sachez qu’elle serait réputée non écrite, c’est-à-dire considérée comme inexistante. Autrement dit, vous pourriez faire valoir, en justice si besoin, qu’elle n’a pas à être appliquée et que vous n’avez pas à régler les charges en question.
À noter : vous avez conclu ou renouvelé votre bail commercial avant le 5 novembre 2014 ? Aucun texte ne prévoyait alors la façon dont les charges locatives devaient être réparties. Nous vous invitons à vérifier votre contrat : il n’était pas rare que les contrats vous laissent l’essentiel de ces dépenses. Sachez toutefois qu’au moment de renouveler votre bail, vous pouvez exiger que le nouveau contrat soit réécrit de façon à prendre en compte la nouvelle répartition des charges prévues par la loi.

Un état récapitulatif des charges locatives dans le cadre du bail commercial

Le bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges locatives, impôts et taxes liés au bail, avec l’indication de leur répartition entre bailleur et locataire. Suite à cet inventaire, votre propriétaire devra :

Vous envoyer chaque année, un état récapitulatif, qui précisera notamment la liquidation et la régularisation des comptes de charges. Si vous lui en faites la demande, il devra être en mesure de vous remettre tout document justifiant le montant des charges locatives, impôts, taxes et redevances ;

Vous informer en cours de bail, de tous nouveaux impôts, charges, taxes et redevances.

À la signature du bail commercial puis tous les trois ans, votre propriétaire devra également vous faire parvenir :

un état et un budget prévisionnel des travaux à réaliser dans les 3 années à venir ;

ainsi qu’un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des 3 années précédentes, précisant leur coût.
En d’autres termes, seules les charges locatives mentionnées dans l’inventaire et les travaux listés dans l’état prévisionnel pourront être mis à votre...

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NON-RENOUVELLEMENT D'UN BAIL COMMERCIAL : QUEL INDEMNISATION ?

En tant que commerçant, vous pouvez être propriétaire de votre local ou le louer à un propriétaire. Dans ce second cas, face à l’importance de la localisation d’un commerce pour son activité, vous bénéficiez d’une certaine protection de la loi. En effet, vous devez, en principe, être indemnisé par votre bailleur si vous perdez votre fonds de commerce suite au non-renouvellement de votre bail commercial.

Le principe du droit au renouvellement
En principe, en tant que locataire, vous avez droit au renouvellement de votre bail, c’est-à-dire qu’à l’échéance d’une période de location de 9 ans (durée minimale d’un bail commercial), le propriétaire doit vous renouveler le bail pour une durée équivalente.
Mais il peut arriver que ce dernier refuse de le faire. Il doit alors vous en informer au moins 6 mois à l’avance et vous verser une indemnité : on parle d’une indemnité « d’éviction ».
Certains cas dispensent néanmoins le bailleur du paiement de l’indemnité d’éviction, comme par exemple :

Lorsqu’il reprend le local pour le restaurer.

Ou lorsque des motifs graves et légitimes peuvent être retenus à votre encontre - un défaut de paiement du loyer notamment.

Quel est le montant de l’indemnité d’éviction ?
L’indemnité d’éviction est destinée à réparer le préjudice subi du fait du non-renouvellement et selon les cas, elle peut prendre la forme d’une :

Indemnité de remplacement lorsque le refus de renouvellement du bail entraîne la perte du fonds de commerce. Le montant doit correspondre à la valeur totale de ce fonds.

Indemnité de déplacement quand il n’y pas disparition du fonds mais seulement son déplacement. Le montant doit couvrir le coût du déplacement. Elle ne peut toutefois excéder la valeur du fonds de commerce.

Dans les deux cas, l’indemnité d’éviction peut aussi couvrir certains frais accessoires, comme :

Les frais de déménagement.

Les frais de réinstallation - sauf si le bailleur est en mesure d’établir que vous ne vous réinstallerez pas dans un autre fonds.

Les droits de mutation - dits également droit d’enregistrement - à payer pour acheter un fonds de valeur identique.

Pouvez-vous être remboursé des pertes subies sur le stock ?
Le bailleur peut être aussi amené à vous indemniser des pertes subies sur votre stock. Dans ce cas, en tant que locataire, vous devrez démontrer que vous avez dû liquider votre stock dans des conditions préjudiciables en raison du non renouvellement.
Et le fait que votre bailleur vous accorde un délai entre la date d’effet du congé et la remise des clés, vous permettant notamment de vendre tout ou partie de vos marchandises, ne remet pas en cause le principe du versement d’une indemnité au titre de la perte d’une partie du stock.

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EN CAS DE VENTE D'UN LOCAL COMMERCIAL, LE LOCATAIRE EST-IL PRIORITAIRE ?

Oui, le locataire du bail commercial est prioritaire s’il le souhaite

La loi du 18 juin 2014, la « loi Pinel » a prévu de nombreuses dispositions pour renforcer les droits des locataires de baux commerciaux, et donc aider les petites entreprises, les commerces et l’artisanat. Dans celle-ci, il est notamment indiqué que lorsqu’un propriétaire d’un local commercial souhaite vendre son bien, il est non seulement tenu d’en informer son locataire, mais ce dernier est également en droit de faire valoir sa préemption s’il désire racheter le local. Mais c’est là toute la subtilité de cette loi : le locataire est prioritaire uniquement s’il fait savoir qu’il est en effet intéressé par le rachat dudit local commercial, il ne l'est pas par défaut, il doit l'exprimer.

BON À SAVOIR
Le propriétaire du local commercial doit informer son locataire de son désir de revendre son bien de façon officielle, via une lettre recommandée avec avis de réception ou un courrier remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Droit de préemption : comment le locataire peut le faire valoir ?

À compter du moment où le preneur du bail commercial reçoit la notification du souhait de son propriétaire de vendre le bien, il dispose d’un délai d’un mois pour signaler son souhait de faire valoir son droit de préemption sur la vente du local commercial. De même, celui-ci doit le mentionner de façon officielle, via une lettre recommandée avec avis de réception ou un courrier remis en main propre contre récépissé ou émargement. Il dispose ensuite d’un délai de deux mois pour finaliser son achat s’il l’achète directement, mais ce délai passe à quatre mois si l’ex-locataire doit recourir à un prêt bancaire. Il devra, dans ce cas, signifier dans sa réponse qu'il souhaite recourir à une aide financière pour ce rachat, et la vente sera alors sous condition suspensive de l’obtention de ce financement.

BON À SAVOIR
Le locataire doit informer officiellement son propriétaire sur sa volonté d’utiliser ou non son droit de préemption : même s’il ne veut pas acheter le local, il est attendu de lui qu’il le signale. Ainsi ce dernier n’aura pas à attendre le délai légal d’un mois avant de rechercher un autre acheteur pour son bien.

Dans quels cas le droit de préemption ne s’applique pas ?

Dans certaines situations, le locataire n’est pas prioritaire sur la vente d’un local commercial, et le propriétaire est donc juste tenu de l'informer qu'il souhaite vendre le bien. Cela s'applique notamment dans :

La vente unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial.

La vente unique de plusieurs locaux commerciaux distincts (en lot).

La vente d’un local au copropriétaire d’un ensemble commercial.

La vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.

La vente d’un local à un ascendant ou un descendant du bailleur, à l’époux(se) ou partenaire de PACS du bailleur, ou à un descendant ou ascendant de l’époux(se) ou du partenaire de PACS du bailleur.

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COMMENT REUSSIR SON BUSINESS PLAN ?

Qu’est-ce qu’un business plan ?

Le business plan ou « plan d’affaire » est le document qui détaille, lors de la création ou la reprise d’une entreprise, l’ensemble du projet ainsi que l’évolution attendue de l’entreprise et de son activité, durant les premières années de son existence.

Dans le business plan il est utile, voire indispensable, de détailler un certain nombre d’éléments :

Le contexte de l’activité, son environnement

Les cibles et leurs besoins identifiés

La stratégie globale mise en œuvre

L’équipe, en premier lieu les personnes dédiées au management

Le mode de financement du projet

Le plan d’évolution prévu

Le retour sur investissement attendu.

À quel moment réaliser le business plan ?

Le business plan est un aboutissement dans le montage du projet.

Il est rédigé après l’étude de marché, après avoir fixé le business model, et après avoir décidé de la forme juridique de l’entreprise. C’est le document qui récapitule et concrétise le projet.

Business plan / business model : quelle différence ?
Le « business model » ou « modèle économique » en français, détaille la façon dont l'entreprise compte générer son profit, et par extension la façon dont elle se positionne sur son marché, avec ses clients, ses fournisseurs, ses partenaires, etc.

Le business plan est lui un document plus large qui présente la stratégie globale de l'entreprise (financière et autre) pour les années à venir. Il traduit le business model en terme de positionnement et d'actions stratégiques.

À ce titre, business plan et business model sont liés : le business model (ou ses éléments principaux) est repris dans le business plan.

Quelle est l’utilité du business plan ?

Le business plan intervient après l'étude de marché, le business model et l'élaboration de la stratégie commerciale et opérationnelle.

Pour autant le business plan est fondamental pour votre projet car c'est lui qui fait la synthèse de ces différents éléments et c’est grâce à lui que vous allez pouvoir communiquer. En effet, il s’agit avant tout d’un outil de communication, qui peut s’avérer indispensable pour convaincre d’éventuels partenaires de rejoindre ou soutenir le projet : financeurs, distributeurs, partenaires commerciaux, etc.

Au-delà de son utilité en « externe », le business plan permet aussi en interne de piloter le développement de l'entreprise et de constater d’éventuels écarts par rapport aux prévisions initiales.

Les 10 conseils pour réaliser votre business plan

donne 10 conseils aux entrepreneurs pour réaliser leur business plan (cliquez sur les bandeaux rouge pour ouvrir le texte) :

1 - Valorisez l'équipe

Il s’agit de présenter les compétences de l’équipe dirigeante ainsi que les personnes aux postes clés de l’entreprise : connaissance du marché, compétences métier, etc...L’objectif est de démontrer que les personnes impliquées sont compétentes pour mener à bien le projet. Mentionnez également les personnes consultées en externe pour monter le projet et n’hésitez pas à témoigner de la prise en compte de leur remarques pour enrichir votre projet, notamment votre business model.

2 - Présentez la valeur ajoutée de votre service/produit pour le client

Les clients n'achètent pas un produit / service seulement parce qu'il est bon ou parce qu'il est meilleur que les autres, mais avant tout parce qu’il répond à leur besoin, leur rend un service, leur crée du plaisir. Pour cela le business plan doit mettre en lumière la fiabilité de votre étude de marché (qui peut être annexée au...

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8 ETAPES POUR BIEN REUSSIR SON PROJET

Réussir son projet, c’est avant tout bien le préparer et n’omettre aucun détail qui pourrait le mettre en difficultés ou le conduire à une impasse. Certes lorsque l’on a un projet dans la tête on peut s’enthousiasmer mais garder son self-control est le gage de la réussite de tout projet.

Lorsque vous vous lancez dans un projet, le succès n’est pas toujours au rendez-vous. L’échec demeure présent dans les têtes des entrepreneurs. Pour optimiser vos chances, voici 8 étapes pour bien réussir son projet.

Développer une idée original
Innover et développer un nouveau projet représente souvent une bonne idée. Avec une concurrence toujours plus féroce, il faut sans cesse se renouveler. Si tout part d’une simple idée, il demeure nécessaire de ne pas choisir la première qui vous vient sans vraiment y réfléchir ! Elle peut, certes, sembler correcte mais, au final, n’être pas viable ou pas lancée au bon moment. Et puis, si vous faites le choix de mettre en œuvre la première idée qui vous vient à l’esprit, cela signifie peut-être qu’elle n’est pas très originale et que d’autres l’on déjà mise en œuvre avant vous. Quel intérêt dans ce cas ? Prenez donc le temps de bien réfléchir à la nature de votre idée si vous souhaitez tirer votre épingle du jeu !

Étudier le marché
Aussi bonne que puisse-être votre idée, si vous ne réalisez pas une étude de marché, vous ouvrez la porte à l’échec. Ne vous lancez pas dans un projet où la demande demeure inexistante. Créer une réponse à un besoin que personne ne recherche représente un gros risque… Autrement dit, à éviter ! Effectuer une veille ou une étude du secteur dans lequel vous évoluez représente, en revanche, une étape fondamentale avant de lancer un nouveau projet. N’oubliez pas de jeter un œil à la concurrence du secteur donné, au risque de passer inaperçu face aux autres acteurs du marché et de manquer votre cible.

Approfondir le sujet
Une fois que vous êtes (quasi) sûr de votre idée et que vous vous êtes bien informé de l’état du marché, avant de finaliser la base de votre projet, il vous reste à l’approfondir. Développez précisément votre idée de façon à avoir une vision claire de votre concept. Aucun détail ne doit vous échapper ! Vous devez être capable de la décrire comme si vous l’aviez déjà mise en place. De cette manière, vous n’omettrez aucun élément et aurez tout le loisir de peaufiner ou d’améliorer certains aspects a posteriori, sans nuire au projet.

Vérifier la faisabilité
Une fois toute la partie liée à la préparation terminée et, avant de vous lancer, une dernière chose reste à vérifier : les ressources nécessaires à la mise en place du projet. Peu importe que votre idée s’avère bonne ou pas, si vous ne possédez pas les moyens nécessaires à sa bonne mise en œuvre, inutile d’aller plus loin ! Dans le cas contraire, si toutes les conditions sont réunies, alors foncez !

En parler autour de soi
Ne gardez pas votre projet pour vous, partagez-le ! Les personnes à qui vous en parlerez pourront vous donner leurs premières impressions ainsi que quelques conseils. Dites-vous que vous n’avez peut-être et probablement pas pensé à tout ! Vos salariés peuvent, eux aussi, avoir leur mot à dire et faire valoir leurs critiques ou suggestions. S’ils n’osent pas d’eux-mêmes le faire, n’hésitez pas à ouvrir les discussions à ce sujet.

Se fixer un objectif
Sans but à atteindre, vous ne saurez pas véritablement où aller. Pour ne pas foncer tête baissée dans...

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QUE DOIT CONTENIR UN BAIL COMMERCIAL OU UN BAIL PROFESSIONNEL

Quelle est la différence entre un bail commercial et un bail professionnel ?

Commençons par un petit rappel clair des différences entre les deux baux. Le bail commercial, pour commencer, ne peut être contracté que si le local a une destination commerciale, mais également uniquement si le locataire a l’intention d’y ouvrir un commerce, une activité artisanale ou industrielle. Si la destination du local est différente ou que votre locataire souhaite l’utiliser pour un autre type d’activité, alors vous devrez conclure un bail professionnel.

Le bail professionnel s’adresse, donc, à toutes les activités professionnelles non commerciales, artisanales ou industrielles.

Autre différence : la durée du bail. Le bail commercial est contracté pour minimum 9 ans, mais peut être rompu à chaque période triennale (soit 3 ans, 6 ans, 9 ans – on l’appelle d’ailleurs bail 3 – 6 – 9). Le bail professionnel, lui, est contracté pour 6 ans au minimum.

Enfin, côté loyer, le bail commercial est encadré par des lois mais également plafonné par l’INSEE et peut être révisé qu’au bout d’une période triennale. Le montant du loyer dans un local professionnel, lui, est fixé librement par le propriétaire.

BON À SAVOIR
Dernière spécificité : dans la loi, rien n’oblige à ce que le bail commercial soit conclu à l’écrit, contrairement au bail professionnel. Bien sûr, l’usage est de coucher sur papier les deux types de contrats dans tous les cas.

Que doit contenir obligatoirement le bail commercial ?

Lors de sa rédaction, le bail commercial doit comprendre les éléments suivants de manière obligatoire :

Les noms, prénoms du bailleur et du locataire.

Leurs adresses respectives.

Le type de commerce ou d’activité qui va être exercé dans le local commercial.

Le montant du loyer.

Le montant des charges, des taxes et la répartition entre le locataire et le bailleur.

Le mode de règlement du loyer.

Le montant du dépôt de garantie.

La durée du bail.

Le droit au renouvellement au bail.

Le mode de résiliation.

Ensuite, vient la possibilité d’ajouter des clauses optionnelles, comme la clause de déspécialisation, la clause d’exclusivité ou la clause du pas-de-porte.

BON À SAVOIR
Le bail commercial doit, également, contenir en annexe les diagnostics techniques obligatoires (amiante, DPE…), l’annexe verte et l’état des risques naturels et technologiques.

Bail professionnel : que doit-il contenir ?

Si le bail professionnel doit obligatoirement être écrit, son contenu est librement fixé par le propriétaire et le locataire. Il n’est soumis à aucune forme particulière. Les clauses obligatoires à y inscrire sont donc celles que l’on doit retrouver dans tous les contrats de location :

Les noms, prénoms du bailleur et du locataire.

Leurs adresses respectives.

La description du local et de ses annexes.

La durée du bail.

Le montant du loyer, les conditions de paiement de celui-ci.

Les conditions de révision du loyer.

La répartition des charges et des taxes entre le propriétaire et le locataire.

Les obligations respectives de chaque partie (pour le propriétaire, de ne pas installer d’activité concurrente proche du local, pour le bailleur, obligation d’entretien du local…).

Les diagnostics obligatoires doivent être annexés au contrat de location : DPE, amiante, ERNMT.

BON À SAVOIR
Il est également possible d’ajouter des clauses facultatives dans le bail professionnel, comme une clause de révision du loyer, une clause de sous-location du bail, une clause résolutoire ou encore une clause de garantie solidaire.

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BAIL COMMERCIAL ET COVID-19 : Le droit et l'équité

En période d’urgence sanitaire et finalement, d’urgence économique, la pratique semble guidée par un paradigme renouvelé. Aussi, les décisions qui sont actuellement rendues par les juridictions en matière d’impayés locatifs, s’agissant de baux soumis au statut – et de manière générale, de baux d’activité –, tendent toutes à répondre à la même question : la covid-19 justifie-t-elle la suspension des échéances locatives, alors que la réglementation précise, dans le même temps, que les loyers restent exigibles, ce que les juridictions rappellent désormais de manière habituelle.

C’est ainsi que la cour d’appel de Lyon, saisie de l’appel d’une décision rendue le 8 septembre 2020 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon, s’est prononcée dans le cadre d’un litige relatif à un impayé de loyer commercial.

Pour contextualiser la solution apportée par la juridiction lyonnaise, qui a envisagé un grand nombre de fondements juridiques, il importe de préciser les faits d’espèce.

Tout d’abord, le locataire exploitait un restaurant au terme d’un bail commercial renouvelé en 2012, antérieurement à la réforme du droit des obligations, ce que la juridiction a justement rappelé, s’agissant de la mise en œuvre par le locataire de dispositions qui n’étaient pas applicables à la signature du contrat de bail. Ensuite, le bailleur avait intenté une action en paiement des loyers d’avril, mai, juin et juillet 2020, le locataire ayant unilatéralement suspendu le règlement de ses loyers « durant les mesures de confinement dans l’attente d’une réouverture ». Par ailleurs, le quantum des sommes appelées par le bailleur n’était pas contesté par le locataire, qui s’opposait uniquement à leur exigibilité. En conséquence, et ce n’est pas toujours le cas, la dette locative correspondait en totalité à des arriérés accumulés durant cette période, alors même que rien ne précisait l’éventuelle exploitation d’un espace extérieur ou d’une activité de vente à emporter.

La question était donc de savoir si le locataire opposait des contestations sérieuses de nature à faire obstacle au règlement de ses échéances locatives exigibles entre le mois d’avril et de juillet 2020.

S’agissant de la procédure, le président du tribunal judiciaire de Lyon a considéré que le règlement de ses arriérés de loyers par le locataire ne se heurtait à aucune contestation sérieuse, le condamnant ainsi à régler l’arriéré locatif des mois d’avril, mai, juin et juillet 2020 avec intérêt mensuel de retard de 1,5 %, la somme de 8 833,45 € de pénalité contractuelle outre 3 000 € d’article 700 du code de procédure civile et les dépens d’instance. Le locataire, succombant en première instance, interjetait appel de la décision rendue, le 30 septembre 2020. Cependant, la juridiction d’appel rejetait d’une manière particulièrement nette les arguments du locataire, pour confirmer la condamnation en principal, relative au règlement des loyers. Néanmoins, le juge requalifiait en clauses pénales le taux d’intérêt de retard (1,5 % par mois) et la pénalité contractuelle (8 833,45 €), ceux-ci lui paraissant « manifestement excessifs ». La juridiction a ainsi considéré que la demande de règlement des provisions afférentes se heurtait à une contestation sérieuse relevant des pouvoirs du juge du fond.

En droit, le locataire a appuyé son argumentation sur une multitude de fondements qu’il convient d’appréhender dans l’ordre dans lequel ils ont été envisagés, relevant que certains arguments ont été rejetés par la juridiction, qui considérait avoir été saisie d’un fondement légal erroné. Dans un souci de catégorisation des moyens, nous pouvons considérer que le locataire se réfère à trois d’entre eux de manière habituelle (force majeure, perte de la chose et exception d’inexécution), qu’il argue...

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LES ETAPES DE LA CESSION D'ENTREPRISE

Les 4 étapes clés de la cession d'entreprise

Avant de vous lancer dans la cession de votre entreprise, il est important de vous poser les bonnes questions. La cession est un processus long qui nécessite d’être bien préparé. Voici les étapes clés à respecter pour mener à bien votre projet.

Étape 1 : Établir un diagnostic de transmissibilité de votre entreprise

Établir un diagnostic de transmissibilité de votre entreprise en définissant le périmètre de votre projet de cession. Selon vos motivations et vos attentes, l’échéance et le moment adéquat pour votre projet seront variables (environnement concurrentiel, conjoncture, rentabilité...). Il faut également prendre en compte votre prix de vente souhaité ainsi que vos modalités de mise sur le marché.

Étape 2 : Évaluer la valeur de votre entreprise

En se basant sur des éléments objectifs tels que vos comptes annuels, l’état du matériel... et incorporels, la valorisation de votre entreprise doit être établie afin de capter les repreneurs potentiels. Ceux-ci doivent pouvoir se projeter dans le futur de votre entreprise. Les points de vigilance concernant votre société peuvent être corrigés à cette étape.

Étape 3 : Mettre en place un plan de communication

Mettre en place un plan de communication autour de votre projet en toute confidentialité et mener une recherche active de repreneurs. Un ciblage doit être établi pour déterminer le profil de votre potentiel repreneur. Il convient ensuite de solliciter les candidats validés en leur précisant les données clés de votre dossier.

Etape 4 : Sélectionner le repreneur parmi les profils retenus

Il faut vérifier les offres proposées, envisager une mise en concurrence des éventuels acquéreurs et démarrer les négociations. Afin de prendre votre décision sereinement, une grille comparative des offres doit être établie, au côté des conseillers habituels (experts-comptables, avocats, etc.).

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COMMENT MONTER UN PLAN DE REPRISE ?

Vous souhaitez reprendre une entreprise mais vous êtes néophyte et vous vous demandez comment vous y prendre pour ne rien omettre dans votre plan de reprise. La reprise d’une société nécessite l’établissement d’un business plan bien particulier, suffisamment détaillé pour convaincre de possibles investisseurs de la faisabilité du projet et de sa rentabilité. De la fiabilité et de la solidité de cet indispensable document de travail dépend toute l’opération. De quelle manière doit-on procéder pour concevoir un plan de reprise efficace ?

Présenter son projet
Tout dossier de reprise débute par la présentation de l’entrepreneur : son parcours, son expérience professionnelle et ses motivations à reprendre la société. De cette introduction découle la nature même du projet : les modalités de reprise doivent être présentées de la manière la plus claire possible. Il faut indiquer s’il s’agit d’une location-gérance, d’un rachat de l’entreprise à titre personnel uniquement ou bien avec des associés, d’un achat en direct ou en passant par une holding, etc. Ces informations doivent permettre de bien faire comprendre vos intentions à vos interlocuteurs.

Réaliser l’étude de la société et du marché
Une grande partie du plan de reprise consiste à démontrer votre parfaite connaissance de l’entreprise ciblée. Pour cela, il est essentiel de monter un dossier détaillé retraçant notamment son historique, son organisation, la nature de sa clientèle, ses moyens d’exploitation ainsi que ses points forts et ses points faibles. Bien entendu, une étude de marché est également indispensable, orientée dans une double direction : d’une part, en analysant la filière d’un point de vue global, et d’autre part en affinant ces données sur le plan local de l’entreprise (zone de chalandise, répartition de sa clientèle, etc.).

Établir un bilan financier
Là où le business plan classique réclame de faire de la prospective, le plan de reprise se place lui dans une démarche rétrospective. Il faut dans ce cas livrer une analyse complète de la situation financière de la société visée, ce bilan servant de base pour appliquer votre future stratégie. Un tel bilan financier comprend l’analyse des trois derniers bilans en date de l’entreprise, de l’évolution de son chiffre d’affaires et de ses ratios financiers, mais aussi un regard précis sur sa structure économique et sa situation actuelle.

Fixer une stratégie de développement
La partie technique est le cœur du plan de reprise. Il est question de présenter ici les objectifs fixés pour le futur de la société et les moyens que vous souhaitez mettre en œuvre pour y parvenir. Les destinataires du plan doivent être en mesure de comprendre rapidement dans quelle direction vous souhaitez conduire l’entreprise. Cette partie doit aussi permettre de rassurer d’éventuels investisseurs quant à la pertinence de votre démarche. Elle comprend votre projet d’aménagement des points de vente, la stratégie de communication une approche marketing et les changements que vous souhaitez instaurer tant au niveau des ressources humaines que du management.

Fournir un prévisionnel financier
Enfin, le plan de reprise se conclut par l’établissement d’un prévisionnel financier. Il y sera question des besoins de financement, du détail des ressources mobilisées, du seuil de rentabilité de l’entreprise, du plan de trésorerie et du plan de financement qui va de pair. L’un des points les plus importants est la prise en compte de votre besoin en fonds de roulement assurant la viabilité du projet.

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ACHAT FONDS DE COMMERCE : 5 Choses sur lesquelles être vigilant

Acheter un fonds de commerce est une première étape pour un entrepreneur qui souhaite se lancer dans le monde du commerce. Cependant, il faut être vigilant sur plusieurs choses : contrats transmis, bail commercial, éléments du fonds de commerce.

Les contrats sont-ils transférés ? Dans quelle mesure ?
Dans la catégorie des « bien immatériels », on trouve également les contrats. Ceux-ci peuvent être les contrats de travail des employés du commerce, mais également les contrats d’assurance, les contrats de bail (si le cédant n’est pas propriétaire du local commercial).
En fonction du fonds que vous achetez, vous pouvez également demander à l’ancien propriétaire de vous lister tous les contrats qu’il a signés, afin de savoir ce qu’il compte faire avec ses anciens fournisseurs, par exemple, et si vous pouvez reprendre ces fameux accords.

Quels sont les droits et les titres transmis ?
Autre point de vigilance important : les droits et les titres qui sont transmis au moment du rachat. En effet, si vous achetez un fonds de commerce à un propriétaire qui est locataire de son bail commercial, vous devrez lire très attentivement le contrat. Sa rédaction étant libre, il peut se trouver des clauses compliquées à reprendre selon votre projet. Le vendeur aurait pu intégrer des clauses particulières autour de la cession du fonds. Assurez-vous également que l’ancien propriétaire du fonds a bien respecté les clauses du bail commercial afin d’être sûr que le droit au renouvellement du bail n’est pas caduc.

Vérifiez attentivement que les garanties s’appliquent
Maintenant que vous avez étudié tout ce qui compose le fonds de commerce, y compris les contrats, les droits transmis, etc. Avant de signer votre acte authentique de vente, pensez également à observer quelles sont les garanties qui vont s’appliquer lors de la vente

• L’obligation de délivrance qui prévoit que vous recevez dans les temps tout ce qui compose le fonds.
• La garantie d’éviction qui prévoit que le vendeur du fonds de commerce ne doit pas se réinstaller à proximité de son ancienne propriété afin de vous laisser jouir pleinement de votre commerce.
• La garantie des vices cachés qui vous garantit que vous pourriez obtenir réparation si vous remarquez des vices cachés présents dans les éléments matériels du fonds.

Vérifiez le contenu de l’acte de vente
Au moment de l’acte authentique de vente, ne relâchez pas votre attention ! Pensez même à vous faire accompagner d’un professionnel de loi pour être sûr de ne rien oublier et de comprendre tous les tenants et aboutissants de la vente. Voici la liste des éléments qui doivent être obligatoirement compris dans l’acte authentique de vente :

• Les composants du fonds de commerce.
• Le prix.
• Les droits et les contrats cédés.
• Le chiffre d’affaires et résultats des trois années précédentes.
• S’il s’agit de la location d’un local commercial, le contenu du bail doit être également inscrit dans l’acte authentique de vente.

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OUVRIR UN COMMERCE DE PROXIMITÉ

Commerçant dans l’âme, vous aimeriez ouvrir un commerce de bouche, une supérette, un restaurant … Quelques étapes sont à suivre afin de mener votre projet à bien.

Etudiez le marché et élaborez un business plan
Etape essentielle pour tout porteur de projet entrepreneurial, il vous faut mesurer le potentiel de réussite de votre affaire :
Quelle est la demande pour les produits et services que vous allez proposer ? le marché est -il porteur ?
Quelle est l’offre déjà existante autrement dit à quelle concurrence directe devrez-vous faire face ?
Quel serait votre avantage concurrentiel ou votre différence par rapport à ce qui est déjà proposé par vos concurrents en général qu’ils soient locaux ou non ?
Le positionnement de votre offre, ainsi que la zone de chalandise que vous souhaitez toucher et la meilleure manière de le faire seront aussi à étudier.
Viendra ensuite la phase de chiffrage concret de votre projet (apport personnel, prêt bancaire, aides diverses …) lors de l’élaboration du business plan.

Commerçant indépendant ou franchisé ?
Cette question se posera assez vite et chaque option présente des avantages et des inconvénients qu’il faut bien mesurer.
Bien choisir sa franchise permet de disposer immédiatement d’un concept qui a fait ses preuves et d’un savoir-faire opérationnel ; une centrale d’achat et des outils marketing et de communication sont également souvent inclus dans le contrat. Les banques valideront probablement plus aisément un dossier pour lequel le porteur de projet entreprend en franchise. Le type de commerce choisi peut également favoriser le recours au commerce associé : de grandes enseignes nationales sont plus présentes sur le marché des supérettes qu’il n’en existe dans les bars par exemple. Mais l’option de la franchise est souvent plus couteuse et plus contraignante puisque le commerçant doit respecter des règles dictées par l’enseigne. Enfin certains profils très épris de liberté s’accorderont mal avec ce type de collaboration, aussi il est préférable pour eux d’entreprendre en étant indépendant.
Consultez ici des centaines d’offres de commerce de proximité à reprendre

Bien choisir son local commercial et son emplacement
L’emplacement de votre local sera primordial : centre-ville ou zone commerciale, emplacement N° 1, axe passant, … puisqu’il aura une influence directe sur votre chiffre d'affaires.
La taille et les particularités de votre local seront aussi à étudier sérieusement.

L’équipement de votre commerce de proximité
La décoration devra aussi être soignée pour un bar, un salon de thé...Pensez que les équipements de votre commerce reflèteront votre image de marque. Bien sur il faudra équiper votre local avec des équipements en adéquation avec votre activité

Quel statut juridique choisir ?
Toute création d’entreprise vous conduira à choisir un statut juridique. Vous pouvez débuter en étant « micro-entrepreneur », mais ce n’est pas forcément le statut le plus adapté pour un commerce. Si vous démarriez avec ce statut, vous pourriez cependant le faire évoluer dans le temps. Les statuts juridiques, les plus appropriés à la création d’un commerce de proximité sont l’EURL et la SASU. Pour choisir au mieux, le recours à un expert du droit des entreprises est fortement recommandé à ce stade.

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Le paiement des loyers commerciaux pendant le confinement

Un jugement rendu le 20 janvier 2021 par le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Paris laisse supposer que la mesure administrative dite de « confinement » contraignant la fermeture totale au public des magasins, libèrerait le preneur de son obligation de paiement du loyer, en raison de la perte de la chose louée. (TJ Paris, 20 janvier 2021, RG n°20/80923)

Dans cette affaire, face au défaut de paiement des loyers pendant le confinement, le bailleur a pratiqué une saisie attribution pour un montant total de 42 809,34 €, correspondant en principal au loyer dû pour le deuxième trimestre 2020.

Le 3 juin 2020, la société preneuse a assigné son bailleur aux fins d’obtenir la main levée de la saisie attribution en expliquant que les loyers du mois d’avril et mai 2020 n’étaient pas dûs, aux motifs que les décisions administratives l’avaient contraintes à fermer son magasin pendant cette période.

En s’appuyant sur le fondement de l’article 1722 du Code civil, le Juge de l’Exécution a fait droit à la demande du preneur.

Pour mémoire, l’article 1722 du Code civil dispose que :

« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »

Ainsi, le Juge de l’exécution retient que :

« L’impossibilité juridique survenue en cours de bail, résultant d’une décision des pouvoirs publics, d’exploiter les lieux loués est assimilable à la situation envisagée (laquelle a pour effet de libérer le preneur de l’obligation de payer le loyer tant qu’il ne peut jouir de la chose louée) au texte ci-dessus reproduit, peu important à cet égard la clause de responsabilité invoquée par [le bailleur]. »

Autrement dit, l’impossibilité juridique d’exploiter les lieux loués en raison d’une décision des pouvoirs publics survenue en cours de bail serait assimilable à la perte de la chose louée.

Ainsi, selon le Juge de l’Exécution le preneur, tant qu’il ne peut jouir de la chose louée, serait libéré de l’obligation de payer le loyer et ne peut se voir réclamer le paiement des loyers sur la période allant du 16 mars au 11 mai 2020.

L’utilisation des dispositions de l’article 1722 du Code civil apparait comme une nouvelle opportunité donnée aux preneurs, qui n’ont pas honoré leur obligation de paiement lors de la période de confinement.

A noter qu’usuellement l’article 1722 du Code civil est plutôt appliqué en matière de sinistre entraînant une « destruction » matérielle des locaux loués (notamment d’incendie), de sorte que l’interprétation du Juge de l’Exécution demeure contestable et mériterait d’être confirmée (ou infirmée) pour en juger de sa véritable valeur.

A ne point douter que cette nouvelle interprétation fera encore couler beaucoup d’encre.

#bail #commercial #perte #chose #louée #libération #obligation #paiement

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Débits de boissons : une gestion plus souple des licences IV dans la loi

En 60 ans, leur nombre a été divisé par cinq (200 000 en 1960, environ 40 000 aujourd’hui). Mille licences IV – chiffre annoncé par le Premier ministre Édouard Philippe en septembre (lire Maire info du 20 septembre) - devraient être créées, dans les prochains mois dans les communes de moins de 3500 habitants qui n’en disposent pas (lire Maire info du 12 septembre), afin de « redynamiser le monde rural ». Un amendement gouvernemental, adopté à l’unanimité par les députés lors de l’examen du projet de loi Engagement et proximité le 21 novembre, change quelque peu les règles de délivrance du sésame qui donne le droit d’exploiter un bar et de servir des alcools.
Ces licences IV s’appliqueraient désormais « dans un cadre inédit », affirme Sébastien Lecornu, ministre chargé des Collectivités territoriales, « à savoir départemental ou intercommunal, en fonction de l’antériorité de ladite licence ». Jusque-là et depuis la réforme du 1er janvier 2016, c’est l’échelon régional qui était « le cadre de gestion des licences IV traditionnelles », rappelle Daniel Labaronne, député La République en marche d’Indre-et-Loire et co-auteur - avec notamment les maires Cécile Gallien (Vorey-sur-Arzon, Haute-Loire) et Pierre Jarlier (Saint-Flour, Cantal) - du rapport « Ruralités : une ambition à partager », source d’inspiration de la mesure. Ce qui avait pour principal inconvénient, déplore Arnaud Viala (Aveyron, Les Républicains), « une fuite des licences vers les métropoles [et les zones littorales, ndlr] au détriment des territoires ruraux ».
Ce changement d’échelle permettra « d’éviter un transfert des licences IV des zones quelque peu fragiles vers les zones les plus attractives », confirme Daniel Labaronne, qui juge, par ailleurs, « très intéressante » la proposition du gouvernement, selon laquelle les « nouvelles licences IV ne [peuvent] être transférées au-delà d’une même intercommunalité ». Philippe Vigier (Eure-et-Loir, UDI) acquiesce : « Comme M. Labaronne, je suis d’accord pour que les nouvelles licences soient gérées à l’échelle intercommunale, dans une vision organisée d’aménagement du territoire, mais il conviendrait d’autoriser, de manière marginale, quelques exceptions. Faisons preuve d’un peu de souplesse en permettant à certaines licences de franchir les limites de l’intercommunalité, étant entendu que l’avis du maire doit rester central ».

Quelles règles pour les transferts ?
Pour les autres licences IV, celles actuellement en vigueur, l’article additionnel (après l’article 13) indique donc « qu’un débit de boissons à consommer sur place exploité peut être transféré dans le département où il se situe ». Si les demandes d’autorisations sont « soumises » au préfet de département, « le maire de la commune où est installé le débit de boissons et le maire de la commune où celui-ci est transféré sont obligatoirement consultés ». Précision importante : « lorsqu’une commune ne comporte qu’un débit de boissons de 4e catégorie, ce débit ne peut faire l’objet d’un transfert qu’avec l’avis favorable du maire de la commune ».
Il n’est toutefois pas impossible de transférer son débit de boissons « dans un département limitrophe de celui dans lequel il se situe ». Dans cette hypothèse, « les licences transférées ne pourraient, pendant les huit ans suivant leur transfert, faire l’objet d’un...

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Les principales nouveautés de la loi Pacte pour les entrepreneurs

La loi n° 2019-486 du 22 mai 2019 relative à la croissance et la transformation des entreprises (dite " loi pacte") est parue au Journal officiel du 23 mai 2019.

Elle contient différentes mesures qui intéressent particulièrement les créateurs, repreneurs et dirigeants d'entreprise.

Les micro-entrepreneurs n'ont l'obligation d'ouvrir un compte dédié que si leur chiffre d'affaires dépasse 10.000 € pendant deux années

La publication des annonces légales sera ouverte à un plus grand nombre de journaux et aux services de presse en ligne

Un guichet unique dématérialisé remplacera au plus tard le 1er janvier 2021 les 7 réseaux de CFE

La durée de validité du certificat d'utilité passera de 6 à 10 ans

Les seuils d'obligation de désignation d'un commissaire aux comptes seront harmonisés dans toutes les sociétés commerciales

La procédure de liquidation simplifiée est étendue à un plus grand nombre de débiteurs

La procédure de rétablissement professionnel devient privilégiée

Un ensemble de nouvelles mesures inciteront les entrepreneurs individuels à adopter le statut d'EIRL

La radiation des entrepreneurs individuels du régime de la sécurité sociale emporte de plein droit radiation du RCS et du RM

Le chef d'entreprise est réputé avoir déclaré que le statut de son conjoint participant à l'activité de son entreprise est celui de conjoint salarié

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VACANCE COMMERCIALE : LES VILLES MOYENNES TOUCHÉES

Les villes les plus touchées sont celles de moins de 50 000 habitants avec 9,3 %, et 50-100 000 e3e8habitants avec 10,2 %. Très préoccupant est également le cas des villes moyennes (100-200 000 habitants), qui affichent un taux de 8,7 %, et une progression plus forte que la moyenne, avec 2,1 points de croissance sur un an.

« Nos enseignes se battent. Le commerce spécialisé a plus de moyens et d’intelligence collective pour évoluer, revoir l’approvisionnement, les concepts de magasins, échanger… Et ce qui est clair, c’est que, même si ces villes moyennes sont fragiles, nos commerçants ne veulent pas les abandonner. Mais ils sont unanimes : pour que cela marche, ils ont besoin de maires dynamiques, de vrais managers de centres-villes, qui mettent de l’énergie pour retravailler l’accessibilité et la vie de quartier. »

Procos constate au passage que les centres-villes s’en tirant le mieux sont ceux proposant une forte concentration d’enseignes. « Quand vous avez une forte concentration, vous avez des acteurs capables d’amortir une baisse localisée des ventes grâce à l’ensemble de leur réseau ». « Les enseignes sont souvent critiquées pour leur omniprésence, mais celle-ci est aussi un facteur de résistance. »

Procos représente à ce jour quelque 260 enseignes du commerce spécialisé. Un ensemble pesant 735 000 emplois dans l’Hexagone, pour un chiffre d’affaires de 93,5 milliards d’euros.

La vacance commerciale a de nouveau progressé dans les centres-villes, atteignant l’an passé 8,5 %, contre 7,8 % en 2013 et 7,2 % en 2012. Un phénomène qui ne laisse plus indemne qu’un nombre réduit de villes, selon Procos.

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ACCESSIBILITÉ AUX HANDICAPÉS : QUI, DU TITULAIRE D’UN BAIL COMMERCIAL OU DU PROP

Pour les locaux qui n’étaient pas accessibles au 31 décembre 2014 le propriétaire ou l’exploitant d’un ERP, sur qui repose la charge administrative de la mise aux normes de son établissement, doit déposer, avant le 27 septembre 2015, un agenda d’accessibilité programmée (Ad’AP) contenant un engagement à réaliser les travaux requis pour la mise en conformité avec les normes d’accessibilité selon un calendrier précis qui ne devrait pas dépasser trois ans.

Le non-respect de cette obligation est lourdement sanctionné par le code de la construction et de l’habitation :

Article L 111-8-3-1 : L’autorité administrative peut décider la fermeture d’un ERP qui ne répond pas aux prescriptions de l’article L 111-7-3 – ERP existant. Articles L 152-1, L 152-4 du Code de la construction et de l’habitation : Amende de 45000 euros en cas de méconnaissance des obligations d’accessibilité pour l’utilisateur du sol, le bénéficiaire des travaux, l’architecte, l’entrepreneur ou toute autre personne responsable de l’exécution des travaux. Une peine d’emprisonnement d’un mois pourra être prononcée.

Ces travaux peuvent s’avérer très onéreux, se pose alors la question de savoir qui du propriétaire ou du locataire doit supporter la charge, au moins financière, de la réalisation des travaux.

Aucun texte ne stipule qui, du bailleur ou du locataire, doit supporter la prise en charge des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées.

La Cour de Cassation, dans une jurisprudence constante (Cour de cassation, chambre civile 3 ; Audience publique du 15 juin 2010 ; n° de pourvoi: 09-12187) décide que les travaux imposés par l’administration, du fait d’un texte ou d’une injonction de cette dernière, sont à la charge du bailleur qui doit mettre à la disposition un local conforme à la destination des lieux, sauf stipulation contraire expresse du bail.

Cette position jurisprudentielle repose sur l’article 1719-2 du Code civil qui stipule, notamment: « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière: (…) d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ».

En l’absence de clauses expresses, certaines clauses peuvent indirectement imposer au locataire la prise en charge des travaux d’accessibilité au local qu’il loue. Il en est ainsi lorsqu’il est stipulé dans le contrat de bail que le preneur prend à sa charge les travaux imposés par l’autorité administrative ou rendus obligatoires par une nouvelle réglementation.

Il est relativement rare que les baux prévoient de telles dispositions. Il appartient donc au locataire exploitant sur qui repose la charge administrative de la mise aux normes de son établissement, de vérifier les termes de son bail et, en l’absence de disposition spécifique mettant lesdits travaux à sa charge, de se retourner vers son propriétaire pour requérir son intervention.

En cas de refus par le propriétaire en suite d’une demande amiable présentée par le locataire, ce dernier pourra lui faire injonction de réaliser les travaux.

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CARTE PROFESSIONNELLE MANDATAIRE IMMOBILIER COMMERCIAL

Voici les principaux documents à fournir pour espérer se voir attribuer une carte Pro :

1/ La qualification : diplômes autorisant directement l’accès à la profession d’agent immobilier :

Soit un diplôme délivré par l’Etat, sanctionnant 3 années d’études dont le contenu doit être économique, juridique ou commercial.

Soit le diplôme BAC +2 : BTS « professions immobilières » (diplôme sanctionnant 2 années d’études).

En cas de doute, rapprochez vous de la CCI (Chambre de Commerce et d’Industrie) de votre département afin de savoir si votre diplôme donne droit à la délivrance de la carte professionnelle. En effet, il n’existe pas de “liste” officielle des diplômes.

A défaut, il subsiste différentes possibilités :

Justifier d’une expérience en tant que salarié d’un titulaire de la carte professionnelle – d’agent immobilier ou d’administrateur de biens – sollicitée, durant une période de 10 ans.
Justifier d’une expérience professionnelle en tant que salarié d’un titulaire de la carte professionnelle sollicitée durant une période de 4 ans avec le statut cadre.

– Si l’on est titulaire du baccalauréat, justifier d’une expérience en tant que salarié d’un titulaire de la carte professionnelle sollicitée durant une période de 3 ans.

On peut donc devenir agent immobilier sans diplôme !? L’expérience en tant qu’agent commercial n’est pas prise en compte.
La VAE (validation des acquis de l’expérience) : l’obtention d’une licence par la VAE nécessite 3 années d’expérience professionnelle dans un domaine correspondant au diplôme que l’on souhaite obtenir (pas nécessairement d’expérience en immobilier). Il faut se présenter au rectorat avant de constituer un dossier. On passe ensuite devant un jury composé d’enseignants et de professionnels.
Le BTS immobilier par la VAE est délicat, car il faut valider ses acquis en transaction, gestion et syndic.?Il est conseillé de se diriger vers un coach pour la préparation du dossier (le taux de réussite passe alors de 50% environ, à 95%, toutes VAE confondues).

L’entretien ne constitue pas un examen au sens propre du terme, mais il sert à valider le dossier.?Il est possible de choisir son académie, puisqu’elle n’est pas fonction du lieu de résidence.?Il n’existe pas de liste officielle précisant quels diplômes donnent accès à la carte professionnelle d’agent immobilier.?Une personne ayant obtenu la carte professionnelle dans le passé n’obtiendra pas nécessairement automatiquement une nouvelle carte : il faut en effet qu’elle remplisse les conditions d’obtention en vigueur aujourd’hui.?Il n’y a pas de limite d’âge pour obtenir cette carte.?(Une carte professionnelle délivrée dans le domaine de la finance ne correspond pas aux critères de la carte professionnelle d’agent immobilier).

Pour une société, c’est le dirigeant qui doit être titulaire de la carte professionnelle ; en cas de co-gérance, tous les gérants doivent avoir l’aptitude.

2/ Le casier judiciaire :?B2 vierge. Il s’agit des « infractions en col blanc » : infraction économique, abus de confiance, escroquerie, blanchiment d’argent… et des condamnations à une peine d’emprisonnement même avec sursis au-delà de six mois. Ce “B2” est demandé directement par la Préfecture.?On peut éventuellement obtenir la purge du casier en s’adressant au procureur.

3/ L’assurance RCP (responsabilité civile professionnelle) :?Elle vise à couvrir le gérant et ses préposés des fautes qu’ils peuvent...

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CLAUSE D’ECHELLE MOBILE BAIL INVESTISSEUR

Le 14 janvier 2016, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt concernant la validité d’une clause d’échelle mobile insérée dans un bail commercial, excluant toute variation à la baisse du loyer, qui va assurément constituer un arrêt de principe.

Cet arrêt met en effet fin à l’incertitude qui entourait les clauses d’échelle mobile jouant uniquement à la hausse, plusieurs cours d’appel ayant censuré ces clauses.

En l’espèce, un bailleur avait consenti un bail commercial comprenant une clause d’échelle mobile devant jouer annuellement et aux termes de laquelle elle « ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base précédant la révision. »
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 2 juillet 2014, s’appuyant sur l’article L 112-1 alinéa 2 du Code monétaire et financier aux termes duquel « Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision », avait considéré que la clause litigieuse organisait une distorsion contractuelle entre la période de variation de l’indice et la durée s’écoulant entre deux révisions et en avait déduit la nullité de la clause dans son intégralité.

Plusieurs cours d’appel avaient déjà adopté des raisonnements similaires (par référence à l’article L 145-39 du Code de commerce CA Colmar 22 avril 1981, CA Douai 21 janvier 2010 évoquant « l’exigence de variation positive ou négative », sur le fondement de l’article L 112-1 du Code monétaire et financier, CA Paris 12 juin 2013, TGI Paris 13 février 2014 Castorama / Eurobail).

La Cour de cassation valide dans cet arrêt le raisonnement de la cour d’appel, conforme à la fois :

à l’esprit d’une clause d’échelle mobile, tel qu’il ressort de l’article L 145-39 du Code de commerce, dans la mesure où par définition, le loyer doit, du fait de cette clause, pouvoir soit baisser, soit augmenter, en fonction de la variation de l’indice de référence,
à l’article L 112-1 du Code monétaire et financier, qui prohibe la distorsion entre période d’indexation et variation de l’indice.
Est également validée l’appréciation de la cour d’appel de Paris, écartant la vaine tentative du bailleur de « sauver » la clause d’échelle mobile, qui sollicitait de déclarer nul le seul paragraphe litigieux. La juridiction de second degré a ainsi souverainement pu apprécier que l’exclusion de la baisse du loyer constituait un caractère essentiel de la clause d’échelle mobile, et que par suite c’est la clause dans son intégralité qui devait être réputée non écrite.
De ce fait, le bailleur a légitimement été condamné à rembourser au preneur les sommes trop perçues, résultant de la révision exclusive à la hausse précédemment pratiquée.

Ainsi, compte tenu de cette décision, une telle...

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UNE MODIFICATION SUBSTANTIELLE DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

Formellement, le contentieux devrait être moins massif dès lors que la loi cherche à limiter la liberté contractuelle entre le locataire et son bailleur par la nécessité d’établir un état des lieux d’entrée et de sortie. Si un désaccord survient, à l’initiative de la partie la plus diligente, un huissier de justice se substituera aux parties pour le réaliser.

Ensuite, le bail devra comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances. Les charges seront alors clairement réparties entre les deux principaux antagonistes, selon la surface exploitée. Par faveur pour le locataire, un décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 a listé les charges qui ne peuvent, en aucun cas, lui être imputées. Le bailleur aura enfin une obligation d’information sur les travaux prévisionnels et réalisés (information lors de la conclusion du bail et ensuite tous les 3 ans).

S’agissant de la durée des baux commerciaux, le congé relatif à la fin du bail peut être donné par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d’huissier de justice. Cette mesure a été critiquée par la doctrine mais se trouve justifiée par le souhait de rendre les procédures moins onéreuses pour le bailleur. En revanche, il est possible de se demander si la délivrance par la poste assure la même garantie que celle par un exploit d’huissier de justice. Il est possible d’en douter.

Enfin, autre innovation de la loi, la révision triennale à la diligence du locataire redevient d’ordre public et prendra effet à partir de la date de la demande en révision. De son côté, le bailleur ne peut plus empêcher le locataire de résilier son bail à l’expiration d’une période triennale mais le locataire peut renoncer à son droit de résiliation anticipée en s’enfermant dans un bail ferme prévu pour seulement quatre hypothèses ( bail supérieur à 9 ans sur des locaux construits en vue d’une seule utilisation, bail de locaux à usage exclusif de bureaux ou bail de locaux de stockage ).

Substantiellement, la loi a prévu une double limitation de la clause de garantie solidaire du cédant. Le bailleur aura seulement un mois à partir du non-paiement pour informer le cédant du défaut de paiement du locataire. Enfin, cette clause ne pourra être invoquée que pendant une durée de trois ans, à compter de la date de cession du bail.

Le deuxième axe majeur ensuite, envisage l’hypothèse d’une liquidation judiciaire avec plan de cession. Dans ce cas, la loi Pinel prévoit que le tribunal de commerce peut autoriser le repreneur a adjoindre des activités connexes ou complémentaires à celles déjà autorisées dans le bail cédé. Le bailleur ne pourra pas s’y opposer. De même, dans le cas d’une transformation de société, le bail commercial est transmis à la société qui bénéficie de la transformation. Par conséquent, la fusion de société ou l’apport partiel d’actif ne fait pas disparaître le bail car celui-ci est transmis à la société issue de la fusion ou à celle bénéficiaire de l’apport.

Poursuivant son œuvre créatrice, la loi Pinel crée ensuite, par une disposition qui n’est pas d’ordre public – afin d’en limiter la portée – un droit de préemption pour le locataire, en cas de vente des murs dans lesquels le fonds de commerce est exploité. Pour autant, cette faveur législative est limitée par les nombreuses exceptions qu’elle...

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LES APPORTS DE LA LOI PINEL AU DROIT DES BAUX COMMERCIAUX

Avant d’entrer dans le vif du sujet, il convient de faire un bref rappel concernant les conditions d’application du régime des baux commerciaux. Ainsi les conditions à remplir pour pouvoir bénéficier du statut des baux commerciaux sont : l’existence d’un bail immobilier, d’un local affecté à l’exploitation du fonds de commerce et, il va sans dire, l’existence d’un fonds de commerce !

Par la loi Pinel du 18 Juin 2014, le législateur est venu apporter quelques précisions et réaliser quelques modifications concernant le contenu du contrat de bail commercial mais aussi et surtout l’exécution même du contrat de bail. Aussi, nous tâcherons de récapituler les apports principaux de la loi Pinel au régime des baux commerciaux.

Le contenu du contrat de bail
Le contenu du contrat de bail commercial est encore majoritairement laissé à la liberté des parties. Il n’existe donc pas, à proprement parler, de modèle type de bail commercial, même si les récentes réformes portent atteinte à la liberté contractuelle. Il existe ainsi des mentions obligatoires de plus en plus fréquentes et conséquentes.

Il résulte ainsi de la loi Pinel du 18 juin 2014 et d’un décret de novembre 2014 que le bail commercial doit dorénavant prévoir la répartition des charges et des travaux.

La durée du contrat de bail
En principe la durée initiale d’un bail commercial est d’au moins 9 ans (Art. L145-4C.Com) mais il n’est prévu aucun maximum.

Cette durée de 9 ans est en principe une durée incompressible du moins à l’égard du bailleur. Le bailleur peut résilier tous les 3 ans dans des cas très limités, notamment pour adjoindre à l’immeuble un nouveau bâtiment, ou pour surélever l’immeuble. Dans ce type de résiliation anticipée, le bailleur doit alors verser une indemnité d’éviction à son locataire.

Le locataire lui, est plus libre puisqu’il a la faculté de résilier sans motif tous les 3 ans.

Avant la loi Pinel du 18 Juin 2014 il était possible par une clause expresse d’interdire la résiliation anticipée du bail par le preneur. On parlait alors de « bail ferme ».

La loi Pinel est venue interdire cette clause de bail ferme sauf dans 3 hypothèses :

– Pour les baux d’une durée initiale supérieure à 9 ans
– Pour les baux portant sur des locaux à usage exclusif de bureau
– Pour les baux qui portent sur des locaux monovalents

La révision du loyer
La révision est un mécanisme légal permettant tous les trois ans de réviser le loyer tant à l’initiative du bailleur que du locataire prévu article L145-38 du Code de Commerce. Le principe est que le loyer révisé doit être égal à la valeur locative.

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OBLIGATIONS DES SOCIÉTÉS DÉCLARATION DES BÉNÉFICIAIRES EFFECTIFS

La loi Sapin II du 29 décembre 2016 a introduit un nouvel article L. 561-46 du Code monétaire et financier qui prévoit que les sociétés et entités juridiques visées aux 2°, 3° et 5° de l’article L. 123-1 du Code de commerce (à l’exception des sociétés cotées) sont tenues d’obtenir et conserver des informations exactes et actualisées relatives à leurs bénéficiaires effectifs, tels que définis à l’article L. 561-2-2 et aux articles R 561-1 à R. 561-3 du Code monétaire et financier.

Sont donc concernés les sociétés et groupements d’intérêt économique ayant leur siège dans un département français et jouissant de la personnalité morale (C. com., art. L. 123-1 2°), les sociétés commerciales dont le siège est situé hors d’un département français et qui ont un établissement dans l’un de ces départements (C. com., art. L. 123-1 3°), et toutes autres personnes morales dont l’immatriculation est prévue par les dispositions législatives ou réglementaires (C. com., art. L. 123-1 5°), dès lors que ces différentes sociétés ou entités sont établies sur le territoire français.

Toutes ces entités sont tenues, en application de l’article L. 541-46 précité, de révéler l’identité de leurs bénéficiaires effectifs. Sont considérées comme bénéficiaires effectifs de ces personnes morales, la ou les personnes physiques qui les contrôlent en dernier lieu directement ou indirectement. A cet égard, on entend par bénéficiaire effectif, la ou les personnes physiques qui soit détiennent, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de vote de la société, soit exercent, par tout autre moyen, un pouvoir de contrôle sur les organes de gestion, d’administration ou de direction de la société ou sur l’assemblée générale de ses associés.

Lorsque l’entité juridique constituée est un organisme de placements collectifs, on entend par bénéficiaire effectif de l’opération la ou les personnes physiques qui soit détiennent, directement ou indirectement, plus de 25 % des parts ou actions de l’organisme, soit exercent un pouvoir de contrôle sur les organes d’administration ou de direction de l’organisme de placements collectifs ou, le cas échéant, de la société de gestion ou de la société de gestion de portefeuille le représentant.

Il apparaît que la notion de « contrôle » sur les différents organes de la société, qui est l’un des critères de la détermination de bénéficiaire effectif, reste assez imprécise et pourrait donner lieu à quelques difficultés d’application.

Le décret n° 2017-1094 du 12 juin 2017 vient toutefois préciser les modalités de dépôt et le contenu du document ayant pour objet de révéler l’identité du ou des bénéficiaires effectifs des sociétés commerciales et groupements qui sont immatriculés, ainsi que les conditions de communication aux personnes compétentes et entités assujetties à la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme.
Il définit la procédure selon laquelle toute personne justifiant d’un intérêt légitime saisit le juge commis à la surveillance du RCS aux fins d’être autorisée à obtenir communication du document relatif au bénéficiaire effectif. Il fixe les règles de procédure applicables au...

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Bail commercial: Qui doit payer les charges et travaux?

Les dépenses qui ne peuvent plus être imputées au locataire :

Ainsi, les charges, travaux, impôts et taxes suivants ne peuvent plus être imputés au locataire :

- Les dépenses relatives aux grosses réparations au sens du code civil (notamment celles des gros murs et des couvertures)
- Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre le local en conformité avec la réglementation, dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations
- Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, et les taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur

- Les honoraires dus par le bailleur pour la gestion des loyers du local.

Dans un ensemble immobilier (un centre commercial), les charges impôts, taxes et redevances ainsi que le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Un inventaire des charges:

Le contrat de bail doit désormais comporter un inventaire précis et limitatif des charges locatives. Cet inventaire doit lui-même donner lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire. Et lors de la conclusion du bail, puis sous les 3 ans, le bailleur est dorénavant tenu de fournir au locataire un état et un budget prévisionnels des travaux à réaliser dans les 3 années à venir ainsi qu’un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des 3 années précédentes, précisant leur coût.

Loi n°2014-626 du 18 juin 2014, JO du 19 ; Décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014

Et la taxe foncière ?

La taxe foncière, ainsi que les taxes additionnelles à la taxe foncière, peuvent être imputées au locataire.

DONNER CONGE PAR LRAR

Bailleur et preneur peuvent désormais donner congé pour mettre fin au bail, non plus seulement par acte d’huissier de justice, mais aussi par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

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